เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางตลาดและโอกาสลงทุนยุคใหม่ 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าวัฏจักรของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เปรียบเสมือนการนั่งรถไฟเหาะตีลังกาที่รางยังสร้างไม่เสร็จสมบูรณ์ หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปี 2566 หลายคนตั้งความหวังไว้สูงลิ่วว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นฟ้าอีกครั้ง โดยได้รับแรงส่งจาก Momentum ที่เริ่มฟื้นตัวในปี 2565
แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง เมื่อตลาดต้องเผชิญกับ “กับดักสภาพคล่อง” และกำลังซื้อที่เปราะบาง โดยเฉพาะในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กราฟกลับนิ่งสนิท ไร้สัญญาณชีพจรที่เต้นแรงอย่างที่ควรจะเป็น ส่งผลกระทบชิ่งมาถึงความเชื่อมั่นในช่วงต้นปี 2567 และเป็นรากฐานสำคัญที่เราต้องนำมาวิเคราะห์เพื่อวางแผนไปจนถึงปี 2569
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปผ่าโครงสร้างงบการเงินและผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในยามวิกฤต และทิศทาง ราคาประเมินที่ดิน หรือเทรนด์การอยู่อาศัยแบบไหนที่จะตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุค Next Normal
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor ที่เจาะลึกงบการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจไปพร้อมกัน ในปี 2566 รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีรายได้ 376,141 ล้านบาท แต่หากเราสวมแว่นขยายดูไส้ใน จะพบ “แผลลึก” ที่ซ่อนอยู่
สถิติไม่เคยโกหก เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้หดตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดบ้านและคอนโด ไม่ใช่เค้กที่ใครจะมากินแบ่งได้ง่ายๆ อีกต่อไป ผู้ที่ปรับตัวไม่ทันย่อมเจ็บตัวหนัก
รายชื่อที่น่าเป็นห่วงคือกลุ่มที่รายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่ตัวเลขสีแดงโชว์หรากว่า -28% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง ไรมอน แลนด์ หรือ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ก็หนีไม่พ้นมรสุมนี้เช่นกัน
สิ่งที่ทำให้นักวิเคราะห์หลายคนต้องขมวดคิ้ว คือการที่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (Land & Houses) มีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดในปฐพี ก็ยังได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคและภาวะเศรษฐกิจมหภาค
บัลลังก์รายได้: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีวีรบุรุษ ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมา มงกุฎแชมป์รายได้รวมตกเป็นของ “แสนสิริ” ที่กวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่รักคู่แค้นอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จของกลยุทธ์ “Speed to Market” และการเจาะตลาดลักชัวรี่ที่กำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือน หรือความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงินมากนัก
ในขณะที่อันดับ 3 อย่าง “ศุภาลัย” แม้จะตามมาห่างๆ ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ก็ยังรักษามาตรฐานการทำกำไรและการบริหารต้นทุนได้อย่างยอดเยี่ยม ส่วน “พฤกษา โฮลดิ้ง” และ “เอสซี แอสเสท” ก็ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำได้อย่างเหนียวแน่น
Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ลบ.
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ลบ.
ศุภาลัย: 31,818 ลบ.
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ลบ.
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ลบ.
วัดกันที่ฝีมือ: รายได้จากการขาย (Real Demand) คือของจริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดู “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากการขายที่ดิน, การลงทุน, หรือธุรกิจโรงแรมมาช่วยพยุง แต่ถ้าจะวัดว่า โครงการบ้านจัดสรร หรือ คอนโดมิเนียม ของใครขายดีจริง เราต้องเจาะไปที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์”
เมื่อกางตัวเลขชุดนี้ออกมา ภาพจำของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที!
ตัวเลขรวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปจากปีก่อนหน้าถึง -11% (จาก 299,979 ล้านบาท) และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายลดลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า กำลังซื้อในประเทศ กำลังมีปัญหาอย่างหนัก ซึ่งสอดคล้องกับยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้คนอยากมีบ้านต้องหันไปพึ่งพาการ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือชะลอการตัดสินใจออกไป
AP Thailand: ราชาแห่งยอดขาย
ในสังเวียนนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ได้สำเร็จ กลยุทธ์การปูพรมโครงการแนวราบทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ราคา ทำให้เอพีตอบโจทย์ Real Demand ได้ดีที่สุด
สิ่งที่น่าจับตามองคือ SC Asset ที่ทำผลงานได้โดดเด่นมาก โดยมียอดขายเติบโตถึง 13% ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 (23,370 ล้านบาท) แสดงให้เห็นว่าแบรนด์ที่เน้นคุณภาพและบริการหลังการขาย ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดระดับกลาง-บน
ม้ามืดที่ประมาทไม่ได้: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
อีกหนึ่งผู้เล่นที่กำลังสร้างแรงสั่นสะเทือนให้วงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ CPN ที่กระโดดจากธุรกิจค้าปลีกมาลุยตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยในปีที่ผ่านมาทำยอดขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) ด้วยโมเดล Mixed-use ที่ผสานห้างสรรพสินค้าเข้ากับคอนโดและโรงแรม ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ได้ตรงจุด
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครเจ็บ ใครรวย?
ท้ายที่สุด ธุรกิจไม่ได้วัดกันที่ยอดขาย แต่วัดกันที่ “เงินเหลือเข้ากระเป๋า” หรือกำไรสุทธิ ปี 2566 กำไรของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งบางแห่งอาการโคม่าต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: เจ้าแห่งวิศวกรรมการเงิน
แม้รายได้จากการขายจะลดฮวบ แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับวิชาคือการบริหารพอร์ตโฟลิโอ (Portfolio Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งในพัทยาเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมที่ทำให้ LH ยังคงเป็นหุ้นขวัญใจนักลงทุนที่เน้นปันผล
แสนสิริ: กำไรโตสวนกระแส
ที่ต้องปรบมือให้คือ แสนสิริ ที่สามารถทำกำไรเติบโตได้ถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ขึ้นมาเป็นอันดับ 4 สาเหตุหลักมาจากการบริหารต้นทุนที่ดีขึ้น และการปิดการขายโครงการระดับ Super Luxury ได้อย่างรวดเร็ว
ศุภาลัย & AP: ความสม่ำเสมอคือหัวใจ
ทั้งสองบริษัทยังคงรักษาระดับกำไรได้ในระดับ 6,000 ล้านบาทบวกลบ ซึ่งถือว่ายอดเยี่ยมในภาวะตลาดเช่นนี้ สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการก่อสร้างและการคุม Cost ที่เข้มงวด
ส่องกล้องมองอนาคต: เทรนด์อสังหาฯ 2024 – 2026
จากการวิเคราะห์ข้อมูลปี 2566 ผมขอฉายภาพอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในระยะ 2-3 ปีข้างหน้า เพื่อให้ท่านผู้อ่านเตรียมตัวรับมือ ไม่ว่าจะในฐานะผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ซื้อ:
ยุคของ “บ้านประหยัดพลังงาน” (Sustainability Living):
เทรนด์นี้ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือทางรอด ด้วยค่าไฟที่แพงขึ้นและภาวะโลกร้อน ผู้บริโภคจะมองหาบ้านที่ติด Solar Roof, มีระบบ EV Charger และการออกแบบที่ระบายความร้อนได้ดี โครงการไหนไม่ปรับตัว จะขายยากขึ้นเรื่อยๆ
Pet Humanization ครองเมือง:
ตลาดคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-friendly) จะไม่ใช่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะกลายเป็น Standard ใหม่ โดยเฉพาะในทำเลเมืองและแนวรถไฟฟ้า ซึ่งโครงการใหม่ๆ ต้องเตรียมพื้นที่ส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยงเพื่อดึงดูดคน Gen Y และ Gen Z
ดอกเบี้ยและการกู้ยืม:
แม้เทรนด์ดอกเบี้ยโลกอาจเริ่มทรงตัว แต่ธนาคารในไทยจะยังคงเข้มงวดกับการปล่อย สินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องเตรียม Statement ให้แน่น หรือมองหาทางเลือก กู้ซื้อบ้าน ร่วมเพื่อเพิ่มโอกาสอนุมัติ
ทำเลศักยภาพใหม่:
จากการขยายตัวของเมืองและรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ (สีเหลือง, สีชมพู) จะทำให้เกิด New CBD ในโซนรอบนอกมากขึ้น ราคาที่ดินในโซนเหล่านี้ยังจับต้องได้ และมีโอกาสเติบโตสูง เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือ ลงทุนอสังหา ในระยะยาว
บทสรุปและคำแนะนำ
ปี 2566 คือบททดสอบที่คัดกรอง “ของจริง” ออกจากตลาด เราเห็นการล้มหายตายจากของผู้ประกอบการรายย่อย และการปรับตัวของรายใหญ่เพื่อความอยู่รอด สำหรับปี 2567 ไปจนถึง 2026 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะเข้าสู่โหมด “ระมัดระวังแต่มีความหวัง” (Cautious Optimism)
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโด นี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง โปรโมชั่นและสงครามราคาจะมีออกมาอย่างต่อเนื่อง แต่สิ่งสำคัญคือต้องเลือกแบรนด์ที่ไว้ใจได้ มีสถานะทางการเงินมั่นคง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาทิ้งงานหรือลดสเปกในภายหลัง
หากคุณคือคนหนึ่งที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย หรือต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย อย่าตัดสินใจเพียงเพราะเห็นป้ายลดราคา แต่จงวิเคราะห์ถึง “มูลค่าที่แท้จริง” และ “ศักยภาพของทำเล”
โอกาสทองไม่ได้มีมาบ่อยๆ หากคุณพร้อม นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการเลือกช้อป “ของดีราคาโดน” เข้าพอร์ตทรัพย์สินของคุณ เริ่มต้นศึกษาข้อมูลโครงการและเช็กวงเงินกู้ของคุณวันนี้ เพื่อก้าวสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาด!
