ผ่ากลยุทธ์และความอยู่รอดใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์”: บทเรียนจากวิกฤตการณ์สู่การปรับตัวรับเทรนด์ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวและเห็นวัฏจักรขึ้นลงของเศรษฐกิจไทยมาหลายรอบ ต้องยอมรับว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 ถือเป็นหนึ่งใน “จุดเปลี่ยน” ครั้งสำคัญที่สุดในหน้าประวัติศาสตร์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทย ภาพที่เราคาดหวังว่าจะได้เห็นการ Take off หรือทะยานขึ้นอย่างสวยงามจากแรงส่งของปีก่อนหน้า กลับกลายเป็นการลงจอดแบบฉุกเฉิน (Hard Landing) ที่สร้างบาดแผลให้กับผู้ประกอบการน้อยใหญ่ไปตามๆ กัน
วันนี้ ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลเบื้องหลังตัวเลขผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ที่ยืนหยัดได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และทิศทางจากบทเรียนเหล่านั้นกำลังนำพาเราไปสู่อนาคตแบบไหนในปี 2566-2570 นี้ โดยเฉพาะเมื่อเราพิจารณาถึงปัจจัยแวดล้อมอย่าง อัตราดอกเบี้ยบ้าน และหนี้ครัวเรือนที่ยังเป็นโจทย์หิน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
จากการรวบรวมข้อมูลอย่างละเอียดของ Property Mentor ในกลุ่มบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (Year-on-Year) กลับลดลง -1.2% ซึ่งถือเป็นสัญญาณเตือนภัยแรกใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่ากำลังซื้อเริ่มหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
แต่สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “ไส้ใน” ของผลประกอบการ เมื่อเราพบว่าจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่ประสบปัญหารายได้ลดลง หรือคิดเป็นกว่า 60% ของผู้เล่นในตลาด ทั้งนี้รวมถึงบิ๊กเนมที่เราคุ้นเคยกันดี
การลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไปในบริษัทที่มีชื่อเสียงอย่าง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป หรือแม้แต่ระดับพรีเมียมอย่าง ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหา ในกลุ่มเซกเมนต์เดิมๆ อาจไม่ใช่สูตรสำเร็จอีกต่อไป แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้ที่หายไปถึง 18%
ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นชัดเจนว่า ในสภาวะที่ธนาคารเข้มงวดเรื่อง การอนุมัติสินเชื่อบ้าน และ รีไฟแนนซ์ ยากขึ้น ผู้ประกอบการที่ไม่สามารถปรับตัวได้ทันท่วงที จะต้องเผชิญกับสภาวะสต็อกบวม (Inventory Overload) และกระแสเงินสดที่ตึงตัว
บัลลังก์รายได้เปลี่ยนมือ: สงครามระหว่าง แสนสิริ และ เอพี
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ที่ฉายแสง ในสมรภูมินี้ “แสนสิริ” สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวม ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว สร้างความฮือฮาให้กับนักวิเคราะห์และผู้สนใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นอย่างมาก
กลยุทธ์ของแสนสิริที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน (Luxury Segment) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า หรือที่เรียกว่ากลุ่ม High Net Worth Individual ถือเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้พวกเขารอดพ้นจากกับดักหนี้ครัวเรือน ในขณะที่เอพี แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวม แต่ก็ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีในอันดับ 2
ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 10 แม้จะมีการสลับตำแหน่งบ้าง แต่ก็ยังเป็นหน้าเดิมๆ อย่าง ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ซึ่งกลุ่มนี้ถือเป็นกระดูกสันหลังของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยที่ยังพอประคองตัวได้
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในฐานะคนทำงานสายนี้ ผมมักจะแนะนำเสมอว่า “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายสินทรัพย์เข้ากองทุน หรือรายได้พิเศษอื่นๆ แต่ถ้าจะดูว่า “บ้านและคอนโด” ขายได้จริงไหม ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Sales Revenue)
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนไปทันที มูลค่าการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท หดตัวลงอย่างรุนแรงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง นี่คือสัญญาณที่บอกว่า Demand ในตลาดกำลังมีปัญหาอย่างหนัก ซึ่งอาจเกิดจากปัจจัยลบทั้งดอกเบี้ย และความเข้มงวดในการปล่อย กู้ซื้อบ้าน ของสถาบันการเงิน
ในเวทีนี้ ผู้ชนะตัวจริงคือ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทวงบัลลังก์คืนด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าที่มีความหลากหลาย (Product Mix) ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ที่ตอบโจทย์คนเมือง ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และศุภาลัย ในอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท
สิ่งที่น่าจับตามองคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มรุกเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% กวาดรายได้จากการขายไปกว่า 5,835 ล้านบาท โมเดล Mixed-use ที่ผนวกห้างสรรพสินค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย (Retail-Led Mixed-Use Development) พิสูจน์แล้วว่าเป็นเทรนด์ที่มาแรงและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ได้จริง
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้เหลือรอดที่มีเงินสดเต็มกระเป๋า?
ท้ายที่สุดแล้ว ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” (Sales is vanity, Profit is sanity)
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง สะท้อนถึงต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น ค่าแรงงาน และค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวตามภาวะเงินเฟ้อ รวมถึงค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่ต้องอัดฉีดเพื่อกระตุ้นยอดขาย
“แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความสามารถในการทำกำไร โดยกวาดไปถึง 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุตัวโตๆ ว่า ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน REIT กว่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ชาญฉลาด เพื่อเสริมสภาพคล่องในช่วงวิกฤต
หากตัดกำไรพิเศษออก ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่มีผลกำไรจากการดำเนินงาน (Operation Profit) ที่แข็งแกร่งที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยตัวเลขระดับ 6,000 ล้านบาททั้งคู่ ในขณะที่แสนสิริก็ทำกำไรเติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท
ทิศทางและเทรนด์ปี 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอดในยุค New Normal?
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เราสามารถถอดบทเรียนและคาดการณ์อนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2566-2570 ได้ดังนี้:
ยุคของ “Real Demand” อย่างแท้จริง: การเก็งกำไรในคอนโดมิเนียมจะลดน้อยลงอย่างมาก ผู้พัฒนาจะหันมาโฟกัสที่กลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะในทำเลที่เดินทางสะดวกและใกล้แหล่งงาน
Pet Humanization: เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูกกำลังมาแรง โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) จะไม่ใช่แค่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะกลายเป็น Standard ของคอนโดมิเนียมยุคใหม่
Green & Wellness: ผู้บริโภคยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อบ้านที่ประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof หรือมีระบบหมุนเวียนอากาศที่ดี สอดคล้องกับเทรนด์ Net Zero ที่ทั่วโลกให้ความสำคัญ
Financial Engineering: ผู้ประกอบการต้องเก่งเรื่องการเงินมากขึ้น การหาพันธมิตร (Joint Venture) หรือการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงิน จะเป็นหัวใจสำคัญ เพราะการขอ สินเชื่อโครงการ จากธนาคารจะยากขึ้นเรื่อยๆ
โอกาสในการลงทุน: สำหรับผู้ที่มีเงินเย็น ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสทองในการมองหา คอนโดหลุดดาวน์ หรือทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ในทำเลดีๆ เพราะราคาตลาดมีการปรับตัวลงมาอยู่ในจุดที่น่าสนใจ หรือการมองหา ประกันที่อยู่อาศัย ที่คุ้มค่าเพื่อปกป้องทรัพย์สิน
บทสรุปส่งท้าย
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่ “เผาหลอก” หรือ “เผาจริง” สำหรับหลายบริษัท แต่มันคือเครื่องพิสูจน์ชั้นดีว่า ใครคือตัวจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวที่รวดเร็ว การบริหารกระแสเงินสดที่แม่นยำ และการเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป คือวัคซีนที่ดีที่สุด
สำหรับท่านผู้อ่านที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย หรือสนใจ การลงทุนอสังหา ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรก หรือการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ต้องศึกษาข้อมูลให้รอบด้านที่สุด เพราะในวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ หากคุณมีความรู้ที่ถูกต้อง
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาในการวิเคราะห์ทำเล เปรียบเทียบโครงการ หรือต้องการวางแผน สินเชื่อบ้าน เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ดีที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในวันข้างหน้าครับ
