เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ยุทธศาสตร์ความอยู่รอดปี 2569
หากย้อนกลับไปดูไทม์ไลน์ของเศรษฐกิจไทยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เราจะเห็นกราฟอารมณ์ที่เหมือนรถไฟเหาะตีลังกา โดยเฉพาะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่หลายฝ่ายเคยวาดฝันว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือทะยานขึ้นฟ้าอีกครั้ง หลังได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมช่วงปลายปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราอย่างแรง เมื่อตลาดไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ ภาวะชะลอตัวเริ่มคืบคลานเข้ามาเงียบๆ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวกัดกินกำลังซื้อมาจนถึงไตรมาสสุดท้าย แม้แต่ช่วง High Season ที่ควรจะคึกคัก ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ตลาดและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่า ตัวเลขผลประกอบการปี 2566 ไม่ใช่แค่ “สถิติ” แต่มันคือ “สัญญาณเตือนภัย” ที่ส่งเสียงดังไปถึงปี 2569 ว่าหมดยุคของการทำธุรกิจแบบเดิมๆ แล้ว วันนี้ผมจะพาไปชำแหละไส้ในของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่าใครคือ “ของจริง” ใครที่แค่ “ประคองตัว” และใครที่กำลัง “อาการหนัก” พร้อมแทรกมุมมองการปรับตัวเพื่อความอยู่รอดในยุคดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนสูงครับ
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบเดียวของความสำเร็จ
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกงบการเงินของ 41 ดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจในเวลาเดียวกัน รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับพบว่าหดตัวลง -1.2%
ตัวเลขติดลบเล็กน้อยนี้ซ่อน “ระเบิดเวลา” ไว้ข้างใน เพราะเมื่อกางงบดูรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญภาวะรายได้ถดถอย นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นภาพสะท้อนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับโครงสร้างกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบระดับวิกฤต (เกิน 20%) มีรายชื่อที่คุ้นเคยหลายราย ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท รายชื่อเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า ทั้งตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง และตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ต่างก็เจ็บตัวไม่แพ้กัน
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่ากังวลคือ ใน Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีถึงครึ่งหนึ่งที่รายได้หดตัวลง ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์) ที่ลดลงเล็กน้อย, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันความเสี่ยงในยุค Disruption อีกต่อไป
บัลลังก์รายได้รวม: การเชือดเฉือนของ 3 ยักษ์ใหญ่
การแข่งขันในปีที่ผ่านมาเปรียบเสมือนการวิ่งมาราธอนที่ต้องสปีดปลาย ใครแผ่วคือแพ้ และผู้ที่เข้าวินเป็นอันดับ 1 ในด้าน “รายได้รวม” คือ แสนสิริ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งต้องยกเครดิตให้กับกลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในกลุ่มคนรุ่นใหม่ ทำให้สามารถเฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว โดยเอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท
อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษามาตรฐานความแข็งแกร่งทางการเงินไว้ได้ แม้รายได้จะลดลงมาอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
สิ่งที่น่าจับตามองคือ อันดับ 6-10 ซึ่งประกอบด้วย เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ สิงห์ เอสเตท กลุ่มนี้คือกลุ่มที่มีการปรับพอร์ตโฟลิโออย่างหนักเพื่อกระจายความเสี่ยง ทั้งการหันมาทำโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือคลังสินค้า เพื่อลดการพึ่งพารายได้จากการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว
วัดฝีมือ “นักขาย” ตัวจริง: ใครโกยยอดโอนเข้ากระเป๋าได้มากที่สุด?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกนักลงทุนเสมอว่า “รายได้รวมอาจมีรายได้พิเศษปนอยู่ แต่รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) คือเครื่องวัดความนิยมของผู้บริโภคที่มีต่อแบรนด์” หากเราตัดรายได้จากการเช่า บริการ หรือกำไรพิเศษออกไป แล้ววัดกันที่ฝีมือการขายบ้านและคอนโดเพียวๆ หน้าตาของตารางคะแนนจะเปลี่ยนไปทันที
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้คือดัชนีชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดว่ากำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
ความน่ากลัวอยู่ที่ตัวเลขการลดลงของรายใหญ่ ไรมอน แลนด์ รายได้ขายหายไป -78%, แอล.พี.เอ็น. หายไปเกือบ -40% และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ หายไป -38% นี่คือสัญญาณว่าสต็อกสินค้าที่มีอยู่อาจจะไม่แมตช์กับความต้องการของตลาด หรือไม่ก็เจอปัญหาเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์จากมาตรการ LTV และยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤตยังมีฮีโร่ เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ความเป็น “ตัวจริง” ในด้านการขาย ด้วยการครองแชมป์รายได้จากการขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท ปาดหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) คืนได้สำเร็จ จุดแข็งของเอพีคือพอร์ตสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม) ที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์และกระจายตัวอยู่ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ที่น่าชื่นชมคือ เอสซี แอสเสท ที่สามารถกระโดดขึ้นมาติด Top 5 ในด้านยอดขายได้สำเร็จ ด้วยตัวเลข 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% สวนกระแสตลาด กลยุทธ์ “Mansionization” หรือการทำบ้านหรูระดับอัลตร้าลักชัวรี่ของเอสซี ถือว่ามาถูกทางและตอบโจทย์กลุ่มลูกค้า Wealth ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ
อีกหนึ่งม้ามืดที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยักษ์ใหญ่รีเทลที่กระโดดลงมาเล่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ปีนี้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการปูพรมเปิดโครงการคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้า ทำให้รายได้จากการขายพุ่งทะยานถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท เป็นโมเดลธุรกิจ Mixed-use ที่น่ากลัวและทรงพลังที่สุดในเวลานี้
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเจ็บ ใครจบสวย?
วลีเด็ดในวงการธุรกิจกล่าวไว้ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) การขายดีไม่ได้แปลว่าจะรวยเสมอไป หากบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ไม่ดี หรือมีภาระดอกเบี้ยสูง
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 และยังไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัว นี่คือ “แผลเป็น” ของอุตสาหกรรมที่ต้องใช้เวลารักษา
แต่ในสมรภูมิกำไร แชมป์กลับไม่ใช่คนที่ขายดีที่สุด แต่เป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยืนหนึ่งด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท คำถามคือ ทำไมยอดขายตกแต่กำไรพุ่ง? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่มีโมเดลธุรกิจแบบ Holding Company ปีนี้มีการขายโรงแรม 2 แห่งในพัทยาเข้ากองทุน REIT ทำให้บันทึกกำไรพิเศษเข้ามาราว 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่เหนือชั้น ช่วยพยุงผลประกอบการในวันที่ธุรกิจหลักชะลอตัว
หากตัดกำไรพิเศษออก ผู้ชนะในเนื้องานจริงๆ คือ ศุภาลัย ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) 6,054 ล้านบาท และ แสนสิริ 5,846 ล้านบาท โดยเฉพาะแสนสิริที่กำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ (Margin Improvement) ที่ดีขึ้นมากในปีนี้
ผ่ากลยุทธ์ 2569: ทางรอดในยุค “หนี้ท่วม-ดอกเบี้ยโหด”
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2569 ผมวิเคราะห์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุค “Great Filtering” หรือการคัดกรองครั้งใหญ่ บริษัทที่จะอยู่รอดได้ต้องมีคุณสมบัติมากกว่าแค่สร้างบ้านสวย แต่ต้องเข้าใจบริบททางการเงินและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป
เจาะตลาด Niche และ High Yield คือทางรอด
การทำสินค้า Mass Market ราคา 2-3 ล้านบาท จะเหนื่อยยากแสนสาหัส เพราะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายคือกลุ่มที่มีหนี้ครัวเรือนสูงสุดและถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด (Rejection Rate สูงถึง 50-60%) ดังนั้น ดีเวลลอปเปอร์ต้องหันไปหาตลาดที่มี กำลังซื้อสูง (High Purchasing Power) หรือตลาดเฉพาะกลุ่ม เช่น
Pet-Friendly Condo: คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ ไม่ใช่แค่เทรนด์แต่คือ Norm ใหม่ คนรุ่นใหม่ยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อลูกๆ สี่ขา
Wellness Residence: ที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาพ รองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ที่มาถึงแล้วจริงๆ
Investment Property: อสังหาฯ เพื่อการลงทุนที่การันตีผลตอบแทน ดึงดูดนักลงทุนที่มองหา Passive Income ชดเชยความผันผวนของตลาดหุ้น
การบริหาร Cash Flow สำคัญกว่า Land Bank
ในอดีต ใครตุนที่ดินเยอะคือผู้ชนะ แต่ในยุคที่ดอกเบี้ยเงินกู้และต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น การถือ Land Bank ไว้เฉยๆ คือภาระ บริษัทต้องเน้นการหมุนเวียนกระแสเงินสด (Cash Flow Management) การระบายสต็อกคงค้าง (Inventory) สำคัญกว่าการเปิดโครงการใหม่ หากสังเกตดูจะเห็นว่าหลายค่ายเริ่มทำโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ช่วยผ่อน” เพื่อเร่งเปลี่ยนสต็อกเป็นเงินสด
นวัตกรรมทางการเงินและสินเชื่อ (Financial Innovation)
เมื่อแบงก์ไม่ปล่อยกู้ ดีเวลลอปเปอร์ต้องสวมบทนายธนาคารเอง เราจะเห็นโมเดล “Rent-to-Own” หรือเช่าซื้อแพร่หลายมากขึ้น รวมถึงการจับมือกับพันธมิตรต่างชาติเพื่อดึงเงินทุนเข้ามาพัฒนาโครงการโดยไม่ต้องกู้แบงก์ในประเทศทั้งหมด
ทำเลศักยภาพ (Prime Location) ยังคงเป็น King
แม้กรุงเทพฯ จะขยายตัว แต่ความต้องการยังกระจุกตัวอยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้า (BTS/MRT) และทำเลที่มี Ecosystem สมบูรณ์ การเลือกทำเลผิดเพียงนิดเดียวอาจหมายถึงการจมทุนนับพันล้าน คำว่า “ทำเล” ในปี 2026 ไม่ได้หมายถึงแค่ติดรถไฟฟ้า แต่ต้อง “Walkable” หรือเดินถึงแหล่งไลฟ์สไตล์ได้จริง
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมา คำตอบอาจไม่ได้มีแค่หนึ่งเดียว
ถ้าคุณมองหา Growth แสนสิริและเอสซี แอสเสท คือคำตอบ
ถ้าคุณมองหา Consistency เอพีและศุภาลัย คือความมั่นคงที่ไว้ใจได้
ถ้าคุณมองหา Asset Value แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และกลุ่มเจ้าสัว (เฟรเซอร์ส, สิงห์, CPN) ยังคงแข็งแกร่งด้วยฐานทุนและทรัพย์สิน
ปี 2567-2569 จะเป็นปีที่ท้าทายยิ่งกว่า สำหรับผู้บริโภคหรือนักลงทุนที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม สักห้อง นี่คือจังหวะเวลาที่ดีของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่นมาแข่งกันดุเดือด แต่สิ่งที่ต้องระวังคือ “ความสามารถในการกู้” ของตัวท่านเอง
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ: อย่าดูแค่ราคาขาย แต่ให้ดู “ความน่าเชื่อถือของแบรนด์” และ “บริการหลังการขาย” ประกอบด้วย เพราะบ้านคือสินทรัพย์ระยะยาวที่คุณต้องฝากชีวิตไว้
หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้าน หรือต้องการคำปรึกษาเรื่อง สินเชื่อบ้าน และการ รีไฟแนนซ์ เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือแม้แต่สนใจ ประกันอัคคีภัย เพื่อปกป้องทรัพย์สินของคุณ อย่ารอให้โอกาสหลุดลอยไปในขณะที่ตลาดยังเป็นของคุณ
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณวันนี้ เพื่อความมั่นคงที่ยั่งยืนในวันหน้า เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุด คือการลงทุนในเวลาที่เหมาะสมครับ
