เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากสมรภูมิเดือดปี 2566 สู่โรดแมปการลงทุนปี 2569 ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวกับวัฏจักรเศรษฐกิจมาหลายรอบ ต้องยอมรับว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนปีแห่งการ “ตื่นจากฝัน” ของใครหลายคน หากย้อนกลับไปมอง Momentum ของตลาดในช่วงปี 2565 เราเห็นสัญญาณการ Take off ที่ดูมีความหวัง ผู้ประกอบการต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่ด้วยความมั่นใจ แต่แล้วภาพความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อปัจจัยลบถาโถมเข้ามาดั่งพายุ ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลให้ตลาดซึมยาวต่อเนื่องจนถึงปี 2567
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่เอาตัวเลขมาเล่าให้ฟัง แต่จะขอพาผู้อ่านทุกท่านไป “X-Ray” ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือของจริง ใครที่กำลังเหนื่อย และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจนถึงปี 2569 จะเป็นอย่างไร นี่คือข้อมูล Insight ที่นักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ต้องรู้
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมสะท้อนความเปราะบาง
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลใจไปพร้อมกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แม้ดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย แต่ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้นทุนทางการเงินวิ่งตลอดเวลา การลดลงแม้เพียงนิดเดียวก็ส่งผลต่อกำไรมหาศาล
ความน่ากังวลอยู่ที่ “ไส้ใน” ของข้อมูล เพราะเมื่อเจาะดูรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่บอกว่า ตลาดไม่ได้เอื้ออำนวยสำหรับทุกคนอีกต่อไป
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% ซึ่งรวมถึงแบรนด์ที่คุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 28% นอกจากนี้ ไรมอน แลนด์ ผู้พัฒนา คอนโดมิเนียม ระดับลักชัวรี ก็ยังติดลบถึง 26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่กอดคอกันร่วงลงมา
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ไม่รอดพ้นจากแรงเสียดทานนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตในฐานะนักวิเคราะห์คือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีถึงครึ่งหนึ่งที่รายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดของบริษัทอาจไม่ใช่เกราะป้องกันที่ดีที่สุดในภาวะที่ สินเชื่อบ้าน ถูกปฏิเสธสูงและกำลังซื้อหดตัว
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส และ แสนสิริ คือผู้ที่คว้าโอกาสนั้นได้ดีที่สุดในปี 2566 โดยสามารถทำรายได้รวมพุ่งทะยานขึ้นสู่อันดับ 1 ที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรีและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริสามารถเฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว โดยเอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด (ปี 2566):
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้ชี้ให้เห็นว่า การกระจายพอร์ตโฟลิโอ (Diversification) และการเลือก ทำเลทอง ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงเป็นกุญแจสำคัญในการประคองรายได้
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ ตัวจริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจมีรายได้พิเศษอื่นๆ ปะปนอยู่ แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการ “ขายของ” หรือความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม ให้กับลูกค้าจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อตัดรายได้ส่วนอื่นออก ภาพรวมของตลาดดูน่ากังวลยิ่งกว่าเดิม ทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 มีบริษัทถึง 30 รายที่ยอดขายตกลง นี่คือหลักฐานที่ชัดเจนที่สุดว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เข้มงวดของธนาคาร และดอกเบี้ยขาขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการโอน
กรณีศึกษาที่น่าตกใจคือ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง -78% หรือแม้แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้ส่วนนี้หายไป -38% แม้แต่แชมป์ยอดขายอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังหนีไม่พ้นตัวเลขติดลบเล็กน้อยที่ -2%
เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงเป็นราชันย์แห่งการขาย
แม้ตัวเลขจะลดลงเล็กน้อย แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังพิสูจน์ความเป็นผู้นำในกลุ่มสินค้าแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับ Mass ถึง Mid-End โดยกวาดรายได้จากการขายไป 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริคืนมาได้ในหมวดนี้
10 อันดับบริษัท รายได้จากการขายสูงสุด:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ผู้นำตลาด Mass Market)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโตสวนกระแส 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (ฐานะการเงินแกร่ง)
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น 13% จากตลาดบ้านหรู)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
จุดที่น่าสังเกตคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถเติบโตได้ถึง 13% ในฝั่งรายได้จากการขาย นี่คือผลลัพธ์ของการโฟกัสที่กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง (High Net Worth) ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และมองหา บ้านหรู เพื่ออยู่อาศัยจริง
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา กับการรุกฆาตอสังหาฯ
จะไม่พูดถึงไม่ได้เลยสำหรับ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เดิมทีเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าของศูนย์การค้า แต่ในปี 2566 CPN ได้แสดงศักยภาพใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า กลยุทธ์ Mixed-use ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า เป็นโมเดลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ และคาดว่าจะเป็นเทรนด์หลักของปี 2026 อย่างแน่นอน
บรรทัดสุดท้าย (Net Profit): ใครคือนักบริหารเงินมือทอง?
คำว่า “ขายดีจนเจ๊ง” มีอยู่จริงในโลกธุรกิจ แต่ไม่ใช่สำหรับบริษัทเหล่านี้ กำไรสุทธิคือเครื่องพิสูจน์ประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน โดยเฉพาะในยุคที่ราคาวัสดุก่อสร้างพุ่งสูง
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 และยังหาทางกลับไม่ได้
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ปรมาจารย์ด้านการเงิน
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) กลับยืนหนึ่งในเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการบริหาร “สินทรัพย์เพื่อการลงทุน” โดยในปีนี้มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายอสังหาฯ เพียงอย่างเดียว
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (Profit Margin สูงสุดจากการบริหารพอร์ต)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (บริหารต้นทุนก่อสร้างได้ดีเยี่ยม)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (กำไรโตระเบิด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
วิเคราะห์เจาะลึก: เทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026 (พ.ศ. 2569)
จากข้อมูลปี 2566 ผมมองเห็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่จะส่งผลกระทบต่อเนื่องไปอีก 3-5 ปีข้างหน้า หรือจนถึงปี 2026 สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค นี่คือสิ่งที่คุณต้องจับตามอง:
การคัดกรองผู้ซื้อที่เข้มข้น (Strict Mortgage Approval):
ตัวเลขรายได้จากการขายที่ลดลง สะท้อนปัญหา Rejection Rate หรือการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น ธนาคารจะปล่อย กู้ซื้อบ้าน ยากขึ้นเรื่อยๆ ผู้กู้จำเป็นต้องเตรียม Statement ให้แน่น หรือมองหาทางเลือกการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย การลงทุนในอสังหาฯ จำเป็นต้องมีเงินเย็นมากขึ้น
ตลาด Niche Market คือทางรอด:
เราเห็นความสำเร็จของ SC Asset ในตลาดบ้านหรู และ CPN ในตลาดติดห้างฯ ในอนาคต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่สามารถทำตลาดแบบ Mass ได้เหมือนเดิม การพัฒนาโครงการต้องเจาะจงกลุ่มเป้าหมายชัดเจน เช่น คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly), บ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Wellness Residence) หรือ สมาร์ทโฮม ที่ประหยัดพลังงาน
ทำเลต้อง “Super Prime”:
คำว่า “ทำเล” จะมีความหมายแคบลง ผู้ซื้อจะยอมจ่ายแพงเฉพาะทำเลที่สะดวกจริง ๆ เช่น คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ในระยะเดินถึง หรือ ทาวน์โฮม ที่เชื่อมต่อทางด่วนได้ทันที อสังหาฯ ชานเมืองที่เดินทางลำบากจะขายออกยากขึ้น หรือกลายเป็น Dead Stock
Green Real Estate และ Sustainability:
ภายในปี 2026 มาตรฐานอาคารเขียวและการประหยัดพลังงานจะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ข้อบังคับ” ทางอ้อมจากตลาด ผู้บริโภคจะถามหา Solar Roof, ระบบ EV Charger และวัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม บริษัทที่ไม่ปรับตัวจะมีต้นทุนทางสังคมสูงขึ้นและขายยากขึ้น
บทสรุป: วิกฤตคัดคนจริง โอกาสของผู้พร้อม
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับภาพรวม แต่ก็เป็นปีที่ “คัดกรอง” ผู้เล่นในตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างชัดเจน บริษัทที่มีวินัยทางการเงินดี มีการกระจายความเสี่ยง และเข้าใจพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไปเท่านั้นที่จะอยู่รอด
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ช่วงเวลานี้ไม่ใช่เวลาที่จะกลัว แต่เป็นเวลาที่ต้อง “ฉลาดเลือก” ตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) กำลังเปิดกว้าง มีโปรโมชั่นและราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน นี่อาจเป็นจังหวะที่ดีที่สุดในการครอบครองสินทรัพย์คุณภาพในราคาที่จับต้องได้
โลกของอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษา หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจซื้อบ้านหรือลงทุน อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณเสียโอกาส
พร้อมก้าวทันทุกกระแสอสังหาฯ หรือยัง? เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณวันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในวันหน้า
