เจาะลึก 41 บริษัท “วิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ใครรุ่ง ใครร่วง? เผยบทสรุปผลประกอบการและทิศทางตลาดปี 2567-2569
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน เราจะเห็นร่องรอยของ “พายุลูกใหญ่” ที่พัดผ่านแวดวงที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน ในฐานะคนที่คลุกคลีและจับตาการ วิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีที่น่าผิดหวัง แต่มันคือปีแห่งการ “ปรับฐานครั้งใหญ่” (Correction Period) ที่ส่งแรงกระเพื่อมมาจนถึงปี 2567 และจะส่งผลต่อเนื่องไปถึงปี 2569
จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมทางเศรษฐกิจจะดีดตัวขึ้นแบบ V-Shape หลังยุคโรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าผู้ประกอบการด้วยภาวะ “ซึมลึก” ปัจจัยลบถาโถมเข้ามาไม่ยั้ง ทั้งมาตรการ LTV ที่เข้มงวด ดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พุ่งแตะระดับวิกฤต แม้กระทั่งช่วง High Season ในไตรมาสสุดท้ายที่มักจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงาผิดตา
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของงบการเงินจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) เพื่อดูว่าภายใต้ฝุ่นควันที่ตลบอบอวลนี้ ใครคือ “ของจริง” ที่ยืนระยะได้ และใครที่กำลัง “บาดเจ็บ” จากสงครามราคาและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค พร้อมแทรกมุมมองการลงทุนที่ท่านต้องรู้ หากคิดจะก้าวเข้าสู่ตลาดนี้ในยุค Next Normal
ภาพรวมตลาด: เมื่อเค้กก้อนเดิมเริ่มหดตัว
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของทั้ง 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมๆ กัน รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งดูเหมือนเป็นเม็ดเงินมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้หดตัวลง -1.2% (จากเดิม 376,141 ล้านบาท)
ตัวเลข -1.2% อาจดูน้อยในเชิงสถิติ แต่ในโลกธุรกิจ นี่คือสัญญาณเตือนภัย เพราะเมื่อเรา วิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายตัว จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ถดถอย นั่นหมายความว่า “ผู้แพ้” มีจำนวนมากกว่า “ผู้ชนะ” ในสมรภูมินี้
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุดคือกลุ่มที่พึ่งพากำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง หรือมีสินค้าคงค้าง (Inventory) ที่ระบายออกยาก ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% รวมถึงแบรนด์ระดับตำนานอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เห็นได้บ่อยนัก
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และมี “ฉลาม” บางตัวที่ว่ายทวนน้ำได้อย่างแข็งแกร่ง การเปลี่ยนแปลงของ Top 10 ในปีนี้จึงเป็นกรณีศึกษาที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องทำความเข้าใจ
บัลลังก์รายได้รวม: การเฉือนคมระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี”
เมื่อพูดถึง วิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในมิติของ “รายได้รวม” (Total Revenue) ปี 2566 คือปีแห่งการประกาศศักดาของ แสนสิริ (SIRI) ที่ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางตลาดที่ติดลบ กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในกลุ่มคนรุ่นใหม่ (Young Successor) คือกุญแจสำคัญที่ทำให้แสนสิริกวาดรายได้เข้ากระเป๋าได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอคือ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้านบาทเท่านั้น ความพ่ายแพ้ในยกนี้ของ AP ไม่ใช่เรื่องน่าเสียหาย เพราะโมเดลธุรกิจของ AP นั้นเน้นความหลากหลายของพอร์ตสินค้า ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ที่กระจายตัวอยู่ทุกมุมเมือง (City & Suburb)
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) พี่ใหญ่ที่เน้นความคุ้มค่า (Value for Money) กวาดรายได้ไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่บริหารจัดการได้ดีเยี่ยม ทำให้ศุภาลัยยังคงรักษาสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งไว้ได้
สิ่งที่น่าจับตามองในกลุ่ม Top 10 คือการเบียดแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดของ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) และ เอสซี แอสเสท (SC) ที่พยายามขยายฐานลูกค้าไปสู่กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals) เพื่อหนีปัญหากู้ไม่ผ่านในกลุ่มแมส ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่หลายค่ายกำลังปรับตัวตามในปี 2567-2569
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ใครขายเก่งสุด?
ในการ วิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แบบมืออาชีพ เราจะไม่ดูแค่รายได้รวม เพราะนั่นอาจรวมถึงรายได้จากค่าเช่า โรงแรม หรือบริการอื่นๆ แต่ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริงของ Developer คือ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) หรือการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดฯ
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที
เอพี ไทยแลนด์ (AP) คือราชันย์แห่งการขายตัวจริง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สาเหตุที่ AP ครองใจผู้บริโภคในด้านยอดโอน มาจากความแข็งแกร่งของโปรดักต์ “ทาวน์โฮม” และ “บ้านแฝด” ที่ตอบโจทย์ Real Demand หรือคนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไร
ในขณะที่ภาพรวมตลาด รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่า “กำลังซื้อ” ในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
จุดที่น่าตกใจคือยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มียอดขายลดลงถึง -38% เหลือเพียง 18,966 ล้านบาท นี่ไม่ใช่สัญญาณว่า LH กำลังแย่ แต่เป็นการบ่งบอกถึงการเปลี่ยนผ่านโมเดลธุรกิจ (Business Transformation) ที่หันไปโฟกัสรายได้จากอสังหาฯ เพื่อเช่า (Recurring Income) มากขึ้น และชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อรอจังหวะเศรษฐกิจฟื้นตัว
อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องพูดถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เจ้าพ่อรีเทลที่กระโดดลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ด้วยข้อได้เปรียบเรื่องทำเลติดห้างสรรพสินค้า ทำให้ CPN ทำรายได้จากการขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% กวาดไป 5,835 ล้านบาท นี่คือสัญญาณเตือนภัยให้เจ้าตลาดเดิมต้องระวังตัว เพราะ CPN มี Ecosystem ที่แข็งแกร่งที่สุดในประเทศ
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว
คำกล่าวที่ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” ยังคงเป็นสัจธรรม ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขายที่หายไป
แต่ใครล่ะที่บริหารจัดการต้นทุนและทำกำไรได้ดีที่สุด?
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): แม้รายได้ขายจะตก แต่กำไรสุทธิยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจาก “กำไรพิเศษ” จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT นี่คือความเหนือชั้นของการบริหาร Asset ที่บริษัทอื่นเลียนแบบได้ยาก
ศุภาลัย (SPALI): หากตัดกำไรพิเศษออก ศุภาลัยคือเบอร์ 1 ในแง่การบริหารจัดการ (Operation) ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ของศุภาลัยยังคงสูงเป็นลำดับต้นๆ ของอุตสาหกรรม
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ทำกำไรไป 6,054 ล้านบาท ไล่บี้ศุภาลัยมาติดๆ สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนก่อสร้างท่ามกลางราคาวัสดุที่พุ่งสูง
แสนสิริ (SIRI): เติบโตโดดเด่นที่สุดในด้านกำไร (+42%) ที่ 5,846 ล้านบาท ผลพวงจากการขายโครงการระดับ Super Luxury ที่มี Margin สูง และการบริหารสต็อกที่มีประสิทธิภาพ
เทรนด์อสังหาฯ และคำแนะนำการลงทุนปี 2567-2569
จากการ วิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ข้างต้น เราเห็นบทเรียนสำคัญจากปี 2566 ที่จะส่งผลต่อทิศทางตลาดในอีก 3 ปีข้างหน้า ดังนี้:
ยุคแห่งการคัดกรอง (Selection Era)
ธนาคารจะยังคงเข้มงวดกับการปล่อย สินเชื่อบ้าน และ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ต่อไป โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท การกู้ร่วมหรือการเตรียม Statement ให้แน่นหนาจะเป็นเรื่องจำเป็น ผู้ประกอบการจะหันไปจับตลาดบน หรือตลาด “Niche Market” มากขึ้น เช่น
Pet-Friendly Condo: คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ กำลังเป็นที่ต้องการสูงมาก และมีอัตราการขายต่อ (Resale) ที่ดี
Wellness Residence: บ้านที่ออกแบบเพื่อผู้สูงอายุและสุขภาพ รองรับสังคมสูงวัย (Aging Society)
ดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์ (Interest Rates & Refinance)
แม้เทรนด์ดอกเบี้ยโลกอาจเริ่มทรงตัวหรือปรับลง แต่ภาระหนี้ครัวเรือนไทยยังสูง การ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ยจะเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญที่เจ้าของบ้านทุกคนต้องทำทุกๆ 3 ปี เพื่อรักษาสภาพคล่อง สำหรับนักลงทุน การมองหา อสังหาฯ มือสอง (NPAs) จากธนาคาร อาจเป็นโอกาสทองในการได้ของดีราคาถูกกว่าตลาด 20-30%
ทำเลที่เปลี่ยนไป (Location Shift)
การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู ทำให้ทำเลชานเมือง (Extended Business District) อย่าง บางนา, รามอินทรา, และลาดพร้าว กลายเป็นสมรภูมิเดือด ราคาที่ดินในโซนนี้ยังมีโอกาสปรับตัวขึ้น (Capital Gain) ได้อีกมาก เมื่อเทียบกับ CBD ชั้นในที่ราคาชนเพดานแล้ว
การลงทุนคอนโดปล่อยเช่า (Rental Yield)
สำหรับผู้ที่มองหา Passive Income ตลาดเช่ายังคงสดใสในโซนใกล้มหาวิทยาลัยและแหล่งงาน แต่ต้องเลือกโครงการที่มีนิติบุคคลเข้มแข็ง การคำนวณ Yield ที่คาดหวังควรอยู่ที่ 4.5-5.5% ต่อปี หากต่ำกว่านี้ควรมองหาทางเลือกอื่น เช่น กองทุนรวมอสังหาฯ (REITs) ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอและมีความเสี่ยงต่ำกว่า
บทสรุป: ก้าวต่อไปของผู้ซื้อและนักลงทุน
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับหลายบริษัท แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน มันคือช่วงเวลาที่ “ความจริง” ปรากฏออกมามากที่สุด เราได้เห็นว่า Developer รายไหนมีความมั่นคง รายไหนดูแลลูกบ้านดี และรายไหนที่มีอนาคต
การ วิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลขในงบการเงิน แต่มันคือการเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของมนุษย์ ที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่ขาดไม่ได้ ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร
หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อบ้านหลังแรก มองหาคอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการจัดพอร์ตอสังหาฯ ให้เติบโตอย่างยั่งยืนในยุคเศรษฐกิจผันผวน อย่าตัดสินใจเพียงเพราะโปรโมชั่นชั่วคราว แต่ให้มองลึกไปถึง “คุณค่าที่แท้จริง” ของทรัพย์สินนั้นๆ
โอกาสทองมักซ่อนอยู่ในช่วงเวลาที่คนอื่นกำลังกลัว… คุณพร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในราคาที่คุ้มค่าที่สุด? เริ่มต้นศึกษาข้อมูล เปรียบเทียบโครงการ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนสินเชื่อของคุณตั้งแต่วันนี้ ก่อนที่ตลาดจะดีดตัวกลับและคุณจะตกรถไฟขบวนสำคัญ.
