ผ่าวิกฤตและโอกาส: เจาะลึกบทสรุป ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากบทเรียนปี 66 สู่ทิศทางตลาดปี 2569 ใครคือผู้รอดที่แท้จริง?
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปี 2566 หลายคนอาจจะจำได้ว่าเป็นปีที่เต็มไปด้วยความหวัง เราต่างคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากการเปิดเมืองในปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ตลาด “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อกราฟความเชื่อมั่นและกำลังซื้อกลับดิ่งลง สวนทางกับภาระหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ยที่ไต่ระดับสูงขึ้น
วันนี้ ผมไม่ได้จะพาคุณมานั่งไล่ดูตัวเลขสถิติแบบแห้งแล้ง แต่เราจะมาชำแหละไส้ใน เจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่า ภายใต้พายุเศรษฐกิจลูกใหญ่นั้น ใครคือ “ของจริง” ที่ยืนหยัดอยู่ได้ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จนถึงปี 2569 จะมุ่งหน้าไปทางไหน บทความนี้คือคู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับนักลงทุน คนหาบ้าน และผู้ประกอบการที่ต้องการรู้เท่าทันตลาด
ภาพรวมความเจ็บปวดและจุดเปลี่ยนของอุตสาหกรรม
ปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีแห่งการชะลอตัว แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ผู้เล่นในตลาดอย่างแท้จริง จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมไว้ พบว่าบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย แต่ถ้าคุณเป็นคนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะรู้ว่าตัวเลขนี้ซ่อน “ระเบิดเวลา” เอาไว้หลายลูก
ทำไมผมถึงพูดแบบนั้น? เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องปกติ มันสะท้อนให้เห็นว่า “เค้ก” ก้อนนี้ไม่ได้เล็กลงมากนัก แต่ “คนกิน” ที่แข็งแรงเท่านั้นถึงจะแย่งชิ้นเค้กมาได้ ส่วนคนที่ปรับตัวไม่ทันก็ต้องยอมถอยร่นไป
ความน่ากลัวของสถานการณ์นี้คือ กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักคือกลุ่มที่จับตลาดกลาง-ล่าง หรือกลุ่มสินค้าแมส (Mass Market) ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ซึ่งเคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมราคาจับต้องได้ กลับต้องเผชิญกับรายได้ที่ติดลบถึง -28% เช่นเดียวกับรายอื่นๆ อย่าง อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่ตัวเลขแดงเถือกในระดับเดียวกัน ปัญหานี้ไม่ได้เกิดจากไม่มีคนอยากได้บ้าน แต่เกิดจาก “กู้ไม่ผ่าน” ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการเข้มงวดของธนาคารในการปล่อย สินเชื่อบ้าน คือเพชฌฆาตเงียบที่ฆ่าตัดตอนยอดโอนกรรมสิทธิ์ไปอย่างน่าเสียดาย
สงครามรายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ก็ยัง “หืดจับ”
การวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะดูแค่ผิวเผินไม่ได้ เราต้องดูที่ความสามารถในการสร้างเม็ดเงินเข้าบริษัท ในกลุ่ม Top 10 ของปี 2566 เราได้เห็นปรากฏการณ์ที่น่าสนใจ คือแม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ระดับตำนานอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมยังหายไปถึง 18% หล่นมาอยู่อันดับ 4 หรือแม้แต่ ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่รายได้หดตัวลง -10% และ -9% ตามลำดับ
แต่ในวิกฤตย่อมมีฮีโร่ และผู้ชนะในยกนี้คือ “แสนสิริ” ที่ผงาดขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% การเฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท เป็นสิ่งที่ตอกย้ำว่า กลยุทธ์การรุกตลาด โครงการบ้านหรู และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Strength) ของแสนสิริ ได้ผลตอบรับที่ดีเยี่ยมจากกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
ตารางอันดับรายได้รวม Top 10 (หน่วย: ล้านบาท):
แสนสิริ: 39,082
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399
ศุภาลัย: 31,818
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132
เอสซี แอสเสท: 24,487
ยูนิเวนเจอร์: 17,672
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157
สิงห์ เอสเตท: 15,066
ผ่าตัด “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นธุรกิจหลัก (Core Business)
สำหรับผู้เชี่ยวชาญอย่างผม ตัวเลข “รายได้รวม” บางครั้งก็ลวงตา เพราะมันอาจรวมกำไรพิเศษจากการขายที่ดิน หรือรายได้จากการลงทุนอื่นๆ เข้าไปด้วย แต่ถ้าจะวัดฝีมือการทำโปรดักต์และการขายบ้านจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อเรากรองเอาเฉพาะเนื้อแท้ตรงนี้ออกมา ภาพของสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที จาก 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปกว่า -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก! นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงว่า ดีมานด์ในตลาดกำลังมีปัญหา หรือไม่ก็ซัพพลายในตลาดไม่ตอบโจทย์ผู้ซื้อ
ในเวทีนี้ ผู้ชนะตัวจริงคือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ครองบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย (-2%) แต่ก็ยังแซงหน้า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท (SC) คือเพียงไม่กี่รายที่สามารถทำยอดขายเติบโตได้ (7% และ 13% ตามลำดับ) ในขณะที่คนอื่น “เลือดไหล”
ทำไม เอสซี แอสเสท ถึงโต? คำตอบอยู่ที่การโฟกัสตลาด บ้านเดี่ยว ระดับลักชัวรี่ ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่มีภูมิต้านทานเศรษฐกิจสูง ในขณะที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายหายไป -38% ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการที่บริษัทหันไปเน้นโมเดลธุรกิจแบบ “Recurring Income” หรือรายได้ค่าเช่ามากขึ้น ลดการพึ่งพาการขายขาดเพียงอย่างเดียว ซึ่งถือเป็นการปรับพอร์ตเพื่อความยั่งยืนในระยะยาว แม้จะดูเจ็บตัวในระยะสั้นก็ตาม
อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องจับตามองแบบห้ามกระพริบตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เดิมทีเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ปี 2566 พวกเขากระโดดเข้ามารุกตลาดที่อยู่อาศัยเต็มตัว และกวาดรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อกว่า 103%! การใช้กลยุทธ์ Mixed-use ที่มีห้างเป็นศูนย์กลางดึงดูดลูกบ้าน เป็นโมเดลที่คู่แข่งต้องหวาดผวา และจะเป็นเทรนด์หลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2569 อย่างแน่นอน
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: ใครคือกำไรแชมเปี้ยน?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) หากขายดีแต่ขาดทุน ก็ไม่มีความหมาย ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง นี่คือภาพสะท้อนว่าต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และดอกเบี้ย ได้กัดกินมาร์จิ้นของผู้ประกอบการไปมากเพียงใด
แต่ภายใต้แรงกดดันนี้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเรื่องความเก๋าเกม แม้รายได้จากการขายจะตก แต่พี่ใหญ่แห่งวงการสามารถกวาดกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับวิชาคือการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Monetization) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเงินที่ทำให้ LH ยังคงเป็นหุ้นขวัญใจนักลงทุนที่เน้นปันผล
รองลงมาคือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่เบียดกันมาแบบหายใจรดต้นคอ ส่วน แสนสิริ ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยกำไรที่โตกระโดด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่ดีขึ้น และการขายสินค้าที่มีมาร์จิ้นสูงได้มากขึ้น
วิเคราะห์เจาะลึก: เทรนด์อสังหาฯ และการปรับตัวสู่ปี 2569
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปบทเรียนและฉายภาพอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ที่กำลังจะก้าวเข้าสู่ปี 2569 ดังนี้:
การฟื้นตัวแบบ K-Shape (K-Shaped Recovery):
ตลาดจะแยกขาอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการที่จับตลาดบน (Luxury & Super Luxury) หรือกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง เช่น การขาย คอนโดมิเนียม ใจกลางเมืองให้ชาวต่างชาติ หรือ บ้านหรู ริมแม่น้ำ จะยังไปได้สวยและเติบโตต่อเนื่อง ส่วนผู้ที่จับตลาดล่าง (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) จะยังคงเหนื่อยหนักจากปัญหาหนี้เสียและการปฏิเสธสินเชื่อ
สงครามดอกเบี้ยและสินเชื่อ:
แนวโน้มดอกเบี้ยที่อาจจะทรงตัวในระดับสูง หรือลดลงเพียงเล็กน้อย จะยังคงกดดันความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ดังนั้น คำค้นหาอย่าง รีไฟแนนซ์บ้าน หรือ กู้ซื้อบ้าน จะเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคให้ความสนใจมากเป็นพิเศษ ผู้ประกอบการต้องทำงานร่วมกับธนาคารใกล้ชิดขึ้น เพื่อช่วยลูกค้าดันเคสให้ผ่าน
Pet Humanization & Green Living:
เทรนด์นี้ไม่ใช่แค่กระแสชั่วคราว แต่เป็นมาตรฐานใหม่ โครงการคอนโดหรือหมู่บ้านที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) และมีการออกแบบประหยัดพลังงาน (Green Building) จะขายดีและมีมูลค่าเพิ่มในระยะยาว ใครไม่ปรับตัวตรงนี้เตรียมตกขบวนได้เลย
ทำเลศักยภาพใหม่:
การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ทำให้เกิด บ้านทำเลทอง ในโซนชานเมืองที่มีศักยภาพ เช่น โซนกรุงเทพกรีฑา, บางนา, หรือราชพฤกษ์ ซึ่งกลายเป็นสมรภูมิเดือดที่บิ๊กเนมทุกรายกระโจนลงไปแย่งชิงพื้นที่
การกระจายความเสี่ยง (Diversification):
เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ แตกไลน์ธุรกิจมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจโรงแรม โรงพยาบาล หรือคลังสินค้า เพื่อสร้างรายได้ประจำ ลดความผันผวนจากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว เหมือนที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือ ออริจิ้น กำลังทำ
สรุปส่งท้าย: ทางรอดของนักลงทุนและผู้ซื้อ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับผู้ที่มีความพร้อม มันคือโอกาสในการช้อนซื้อของดีในราคาที่สมเหตุสมผล ตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ยังคงดำเนินต่อไปในช่วงปีนี้ บริษัทต่างๆ จะงัดโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” “ช่วยผ่อน” หรือส่วนลดเงินสดออกมาเพื่อระบายสต็อก นี่คือจังหวะทองสำหรับคนที่วางแผนการเงินมาดี
สำหรับนักลงทุน การเลือกหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ ต้องดูที่ “กระแสเงินสด” และ “ความสามารถในการทำกำไร” มากกว่าแค่ยอดขายรอโอน (Backlog) เพราะ Backlog อาจกลายเป็นแค่ตัวเลขในกระดาษถ้าลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ดังนั้น ควรมองหาบริษัทที่มีพอร์ตกระจายความเสี่ยงดี มีสินค้าจับตลาดกลาง-บน และมีวินัยทางการเงินที่แข็งแกร่ง
โลกของอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว ข้อมูลคืออาวุธที่สำคัญที่สุด หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพ หรือโอกาสในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า อย่าตัดสินใจเพียงเพราะเห็นป้ายโฆษณา แต่จงวิเคราะห์จากพื้นฐานความเป็นจริง
หากคุณไม่อยากพลาดทุกจังหวะสำคัญของการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการเลือกซื้อบ้านและคอนโดที่คุ้มค่าที่สุดในยุคเศรษฐกิจเปลี่ยนผ่าน ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัว คลิกเพื่อรับคำปรึกษาฟรี!
