ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: จากบทเรียนปี 2566 สู่ทิศทางตลาดและเทรนด์อนาคต 2026 ใครคือ ‘ตัวจริง’ ในสนามรบ?
ในฐานะคนที่คลุกคลีและจับตาดูความเคลื่อนไหวในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดบทหนึ่งสำหรับดีเวลลอปเปอร์ (Developer) เมืองไทย หากย้อนกลับไปดูข้อมูลเชิงลึกของปี 2566 เราจะเห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า “ความหวัง” กับ “ความจริง” นั้นสวนทางกันอย่างสิ้นเชิง
หลายคนคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งแรงเหวี่ยงให้ตลาด Take off ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นปีแห่งความผิดหวัง ตลาดชะลอตัวตั้งแต่ก่อนเลือกตั้ง ลากยาวไปจนจบปี แม้แต่ไตรมาส 4 ที่เป็นช่วง High Season ก็ยังเงียบเหงา จนส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน แต่ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส และย่อมมี “ผู้ชนะ” เสมอ
บทความนี้ ผมจะพาเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่าใครปรับตัวได้ ใครเพลี่ยงพล้ำ และที่สำคัญที่สุดคือ ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 และอนาคตข้างหน้า จะมีหน้าตาเป็นอย่างไร เพื่อให้ทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านได้เตรียมตัวรับมืออย่างถูกทาง
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย แต่คือความอยู่รอด
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่เยอะ แต่ในเชิงโครงสร้าง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นี่คือสัญญาณเตือนภัย เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
สิ่งที่น่าตกใจคือ บริษัทระดับบิ๊กเนมหลายรายเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์, และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ นี่สะท้อนให้เห็นว่า การยึดติดกับโปรดักต์เดิมๆ หรือกลุ่มลูกค้าเดิม อาจไม่ใช่คำตอบอีกต่อไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไวเหมือนกะพริบตา
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมยังหายไปถึง 18% หรือ เอพี (ไทยแลนด์) และ ศุภาลัย ก็ยังหนีไม่พ้นภาวะชะลอตัว สิ่งเหล่านี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ “ขนาด” ของบริษัทอาจไม่สำคัญเท่ากับ “ความคล่องตัว” (Agility) ในการปรับพอร์ตสินค้า
บัลลังก์รายได้รวม: ศึกชิงแชมป์ระหว่าง แสนสิริ และ เอพี
ถ้าเรากางตัวเลขรายได้รวม 10 อันดับแรก จะเห็นการเฉือนคมกันชนิดหายใจรดต้นคอ
แสนสิริ: คว้าแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริยังคงครองใจผู้บริโภคได้เหนียวแน่น โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่
เอพี (ไทยแลนด์): ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียงเส้นยาแดงผ่าแปด แต่เอพียังคงเป็นเจ้าตลาดแนวราบที่ยากจะล้ม
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การบริหารจัดการต้นทุนที่ดีเยี่ยมยังคงเป็นจุดแข็ง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
แต่เดี๋ยวก่อนครับ… การดูแค่ “รายได้รวม” ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาจทำให้เราหลงทางได้ เพราะรายได้รวมมักรวมเอารายได้จากการเช่า บริการ หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอยู่ด้วย ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดมิเนียมกันจริงๆ เราต้องไปดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue)
รายได้จากการขาย: วัดกึ๋นนักพัฒนาฯ ใครคือ Real Sector Hero?
เมื่อโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขรวมทั้งตลาดลดลงถึง -11% เหลือ 268,460 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค (Real Demand)
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาเป็นเบอร์ 1 อย่างสง่างาม ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้ สิ่งนี้พิสูจน์ให้เห็นว่า พอร์ตสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม) ของเอพี มีความแข็งแกร่งมาก และตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
ดาวรุ่งพุ่งแรงที่ต้องจับตามอง:
สิ่งที่ผมอยากให้ไฮไลท์คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาในเกมที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยการเติบโตถึง 103% (รายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท) การใช้ Synergy จากศูนย์การค้าเซ็นทรัล มาผนวกกับโครงการคอนโดมิเนียม (Mixed-use) คือกลยุทธ์ที่ฉลาดล้ำและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองยุคใหม่ นี่คือคู่แข่งที่น่ากลัวสำหรับ Developer เจ้าเก่าในอนาคต
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่ตัดสิน “ผู้ชนะตัวจริง”
ในโลกของการลงทุน “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity)
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่ LH มี “ไม้ตาย” คือการบริหารพอร์ตรายได้ประจำ (Recurring Income) และกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน นี่คือความเหนือชั้นทางการเงินที่ทำให้ LH แตกต่างจากคู่แข่ง
ขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) สะท้อนถึงการบริหาร Margin ที่ดีขึ้น และความสำเร็จของโครงการระดับบนที่มีกำไรต่อหน่วยสูง
เจาะเทรนด์อนาคต: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026 และก้าวต่อไป
จากข้อมูลในอดีต ผมขอฉายภาพอนาคตเพื่อให้ท่านผู้อ่าน ทั้งที่เป็นนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ได้เตรียมตัวให้ทันยุค 2026 เพราะ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าไปอีกครั้ง
Green Living & Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด
เทรนด์ปี 2026 จะไม่ใช่แค่เรื่องทำเลหรือดีไซน์อีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของ Net Zero และ Carbon Footprint บ้านยุคใหม่ต้องมาพร้อมกับ Solar Roof, EV Charger และวัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ผู้บริโภคยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อบ้านที่ช่วยประหยัดค่าไฟในระยะยาว และธนาคารเองก็เริ่มมี สินเชื่อบ้าน Green Loan ดอกเบี้ยพิเศษออกมาสนับสนุน นี่คือโอกาสทองของผู้ซื้อและผู้พัฒนาฯ ที่ปรับตัวทัน
Pet Humanization: คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ คือ New Standard
อัตราการเกิดที่ลดลงสวนทางกับจำนวน “สัตว์เลี้ยง” ที่เพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล โครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่ใช่ Pet-Friendly จะเริ่มขายยากขึ้นเรื่อยๆ ในปี 2026 เราจะเห็นการออกแบบพื้นที่ส่วนกลาง (Common Area) ที่รองรับทั้งคนและสัตว์เลี้ยงอย่างจริงจัง ไม่ใช่แค่การอนุญาตให้เลี้ยง แต่ต้องมี Facilities รองรับ
Aging Society & Wellness Residence
ประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องปรับตัวสู่ Wellness Residence บ้านที่มีระบบ Universal Design, พื้นลดแรงกระแทก, ระบบ Emergency Alert และบริการทางการแพทย์ที่เชื่อมต่อถึงบ้าน จะเป็นที่ต้องการสูงมากในตลาดระดับกลางถึงบน
ดอกเบี้ยและการกู้ยืม (Home Loan & Refinance)
แม้แนวโน้มดอกเบี้ยโลกอาจจะเริ่มทรงตัว แต่ภาระหนี้ครัวเรือนในไทยยังสูง การขอ สินเชื่อบ้าน จะเข้มงวดขึ้น ดังนั้นผู้ซื้อต้องเตรียม Statement ให้พร้อม ส่วนคนที่มีบ้านอยู่แล้ว การ รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) หรือการขอ Retention เพื่อลดดอกเบี้ย จะเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญในการบริหารสภาพคล่องปี 2026 ใครมีความรู้เรื่องนี้จะได้เปรียบทางการเงินมหาศาล
ทำเลศักยภาพใหม่ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ
เมื่อโครงข่ายรถไฟฟ้าครอบคลุมทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล คำว่า “ทำเลทอง” จะกระจายตัวออกไป ไม่กระจุกตัวแค่สุขุมวิทหรือสาทร โซนกรุงเทพกรีฑา, บางนา, หรือจรัญสนิทวงศ์ จะกลายเป็น Hub ใหม่ของการอยู่อาศัย การเลือกซื้ออสังหาฯ ในทำเลเหล่านี้เพื่อการลงทุนปล่อยเช่า หรือเพื่ออยู่อาศัยเอง มีแนวโน้มจะได้ Capital Gain ที่ดีในอนาคต
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ตัวเลขผลประกอบการที่ผ่านมาเป็นเพียงกระจกสะท้อนอดีต แต่การวิเคราะห์และปรับตัวคือสิ่งที่จะกำหนดอนาคต สำหรับผู้ประกอบการ การยึดติดกับความสำเร็จเดิมๆ ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือความเสี่ยงที่สุด การ Diversify ไปสู่ธุรกิจอื่นๆ เช่น โรงแรม, คลังสินค้า, หรือ Healthcare เป็นสิ่งที่จำเป็น
สำหรับผู้บริโภค ปีนี้และปีหน้ายังคงเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) ดีเวลลอปเปอร์ยังคงต้องงัดโปรโมชั่น สงครามราคา และของแถมออกมาเพื่อระบายสต็อก นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการเจรจาต่อรอง ไม่ว่าจะเป็นส่วนลดเงินสด หรือ ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน
อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อบ้านไม่ใช่แค่ดูที่ราคา แต่ต้องดูที่ “สุขภาพทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการ” ด้วย เลือกซื้อกับแบรนด์ที่มีความมั่นคง (ดูจาก Top 10 ที่กล่าวมาก็ได้) เพื่อลดความเสี่ยงในการทิ้งงานหรือลดสเปควัสดุ
คุณพร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชิ้นงามในราคาที่คุ้มค่าที่สุด?
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก คอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการปรึกษาเรื่องการขอสินเชื่อเพื่อให้ผ่านฉลุย
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญ และค้นหาดีลอสังหาฯ สุดพิเศษที่คัดมาเฉพาะคุณเท่านั้น! (ลงทะเบียนรับสิทธิพิเศษฟรี)
