ผ่าวิกฤต เจาะลึกทิศทาง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริง? บทวิเคราะห์ฉบับผู้เชี่ยวชาญและแนวโน้มสู่อนาคต 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนมานานกว่าทศวรรษ ผมมักจะได้รับคำถามจากนักลงทุนและผู้บริโภคอยู่เสมอว่า “ปีนี้ควรซื้อบ้านหรือยัง?” หรือ “หุ้นอสังหาฯ ตัวไหนน่าเก็บ?” หากเรามองย้อนกลับไปดูบทเรียนจากปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ต้องยอมรับความจริงข้อหนึ่งว่า นี่คือช่วงเวลาแห่งการ “คัดกรองตัวจริง” อย่างโหดหินที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทย
หลายคนคาดหวังว่า Momentum การฟื้นตัวจากปี 2565 จะส่งแรงส่งให้กราฟพุ่งทะยานขึ้นแบบ Take off แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราด้วยภาวะชะลอตัว (Slowdown) ที่ลากยาวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ข้ามผ่านช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 จนล่วงเลยเข้าสู่ปี 2567 และกำลังส่งผลกระทบต่อเนื่องไปจนถึงเทรนด์ปี 2569
วันนี้ ผมจะไม่เพียงแค่มาเล่าตัวเลขสถิติให้คุณฟัง แต่เราจะมา “X-Ray” ผ่าตัดโครงสร้างรายได้ กำไร และกลยุทธ์ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าภายใต้พายุเศรษฐกิจนี้ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผนการเงินและการลงทุนได้อย่างแม่นยำที่สุด
ภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลขรวมไม่ใช่คำตอบทั้งหมด
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจคือ รายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาลครับ แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ากลับลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรกที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เติบโตแบบทั่วถึงอีกต่อไป
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ตัวเลข -1.2% อาจดูน้อย แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ “ไส้ใน” ของตัวเลขนี้ เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง เกินกว่าครึ่งของตลาดกำลังประสบปัญหาในการสร้างรายได้!
เราเห็นการติดลบระดับ Red Zone ในหลายบริษัทชื่อดัง ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง ไรมอน แลนด์ หรือ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่จับตลาด Luxury ก็ยังหนีไม่พ้นผลกระทบนี้ สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในทุกเซกเมนต์มีความเปราะบาง
ที่น่าตกใจที่สุดสำหรับนักวิเคราะห์หลายท่าน คือการเห็นรายได้รวมของพี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ติดลบถึง 18% รวมถึง Top 10 ของวงการอย่าง ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ก็อยู่ในแดนลบเช่นกัน สถานการณ์นี้บ่งบอกชัดเจนว่า ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ แบรนด์เก่าแก่อาจไม่ใช่เครื่องการันตีความสำเร็จเสมอไป หากปรับตัวไม่ทันพฤติกรรมผู้บริโภคยุคดิจิทัล
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ที่ฉายแสง ในรอบปีที่ผ่านมา ต้องยกนิ้วให้กับ “แสนสิริ” ที่สามารถคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดไปครองที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท
ทำไมแสนสิริถึงทำได้?
ในมุมมองของผม กลยุทธ์ “Speed to Market” และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Loyalty) ในกลุ่มคนรุ่นใหม่ คือกุญแจสำคัญ แสนสิริสามารถปิดการขายโครงการแนวราบและ คอนโดมิเนียม ระดับลักชูรีได้อย่างรวดเร็ว ในขณะที่คู่แข่งอาจจะติดขัดเรื่องสต็อกสินค้าหรือการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารที่เข้มงวดขึ้น
อย่างไรก็ตาม การดูเพียง “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมมักประกอบด้วยรายได้จากการบริหาร ค่าเช่า หรือกำไรพิเศษอื่นๆ หากเราต้องการวัดฝีมือการขายจริงๆ เราต้องไปดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพียวๆ ครับ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) คือราชันย์ตัวจริง
เมื่อเราปอกเปลือกรายได้อื่นๆ ออก แล้ววัดกันที่ฝีมือการขายบ้านและคอนโดฯ ล้วนๆ ภาพตารางอันดับจะเปลี่ยนไปทันที
มูลค่าตลาดรวมในส่วนรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่สะท้อน Demand ที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่ากำลังหดตัวอย่างน่าใจหาย มีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
แต่ในความมืดมนนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” ได้พิสูจน์ให้เห็นว่าเป็น “Master of Sales” ตัวจริง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับขึ้นมาเป็นที่ 1 ได้สำเร็จ
บทวิเคราะห์ความสำเร็จของ AP:
ความแข็งแกร่งของเอพีคือ Portfolio ที่สมดุลมาก พวกเขามีสินค้าครอบคลุมทุกทำเลและระดับราคา โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวในทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ไม่ใช่แค่เก็งกำไร ทำให้แม้เศรษฐกิจจะผันผวน แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของพวกเขาก็ยังไหลลื่นต่อเนื่อง
ในขณะเดียวกัน ต้องจับตามอง “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในเกม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ด้วยยอดขายที่โตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) การที่เจ้าพ่อรีเทลลงมาเล่นตลาดที่อยู่อาศัย โดยใช้ข้อได้เปรียบเรื่องทำเลติดศูนย์การค้า ถือเป็น Game Changer ที่จะมาเขย่าบัลลังก์เจ้าตลาดเดิมในอีก 3-5 ปีข้างหน้าอย่างแน่นอน
วิกฤตกำไร: ขายดีแต่ทำไมกำไรหด?
ประโยคที่ว่า “Revenue is Vanity, Profit is Sanity” (รายได้คือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง) ยังคงใช้ได้เสมอ ในปีที่ผ่านมา แม้หลายบริษัทจะมียอดขายดูดี แต่บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) กลับน่าเป็นห่วง
กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% มีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง และกำไรลดลงกว่า 20 แห่ง สาเหตุหลักมาจาก:
ต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งสูง: ราคาเหล็ก ปูนซีเมนต์ และค่าแรงที่ปรับตัวขึ้น
สงครามราคา (Price War): การจัดโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ลดเงินสด” เพื่อระบายสต็อก ทำให้ Net Profit Margin บางลง
ดอกเบี้ยขาขึ้น: ส่งผลต่อต้นทุนทางการเงิน (Cost of Fund) ของผู้ประกอบการ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ปรมาจารย์ด้านการบริหารกำไร
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่างศุภาลัยและเอพี
ความลับของ LH คือโมเดลธุรกิจแบบ “Holding Company” ที่ชาญฉลาด พวกเขาไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มีรายได้ประจำ (Recurring Income) และกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการบริหารความเสี่ยงที่ยอดเยี่ยมที่นักลงทุนควรศึกษา เพราะในวันที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผันผวน การมีตะกร้าเงินหลายใบย่อมปลอดภัยกว่า
เทรนด์และทิศทางอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2569
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปทิศทางและให้คำแนะนำสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อ นักลงทุน หรือผู้ประกอบการ สิ่งที่จะเกิดขึ้นต่อไปคือ:
ยุคแห่งการคัดกรองสินเชื่อ (Credit Scoring Crisis)
ปัญหาหนี้ครัวเรือนไทยที่สูงลิ่ว ทำให้ธนาคารเข้มงวดกับการปล่อย สินเชื่อบ้าน อย่างมาก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พุ่งสูงถึง 50-60%
คำแนะนำ: ผู้กู้ต้องเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) ให้สวยงามอย่างน้อย 6-12 เดือน และควรศึกษาเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยในระยะยาวหากมีผ่อนอยู่แล้ว
บ้านประหยัดพลังงาน คือมาตรฐานใหม่ (Green Living Standard)
เทรนด์ปี 2569 จะมุ่งไปที่ Sustainability เต็มรูปแบบ โครงการที่ไม่มี Solar Roof, EV Charger หรือระบบถ่ายเทอากาศ จะขายยากขึ้น ผู้บริโภคยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อประหยัดค่าไฟในระยะยาว คำค้นหาอย่าง “บ้านประหยัดพลังงาน” และ “Smart Home” จะมีปริมาณการค้นหาสูงขึ้นเรื่อยๆ
สงครามทำเล: เจาะลึกรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย
คอนโดมิเนียม ใจกลางเมืองยังคงมี Demand แต่ราคาสูงเกินเอื้อมสำหรับคนส่วนใหญ่ ตลาดจึงขยายตัวออกสู่ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม การเลือกซื้อ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ในสถานี Interchange จะเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับการลงทุนปล่อยเช่า
Pet Humanization: อสังหาฯ เพื่อคนรักสัตว์
เทรนด์ที่มาแรงที่สุดและสร้างยอดขายถล่มทลายคือ “Pet-Friendly Condo” พฤติกรรมคนรุ่นใหม่ที่นิยมเลี้ยงสัตว์แทนการมีลูก ทำให้โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (อย่างถูกต้องตามกฎหมาย) มีราคาขายต่อ (Resale Value) และราคาปล่อยเช่า (Yield) สูงกว่าโครงการปกติ 15-20%
บทสรุป: โอกาสในวิกฤตเสมอ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับตัวเลขรวม แต่สำหรับ “ผู้ชนะ” มันคือปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือ เอพีและแสนสิริพิสูจน์แล้วว่าการปรับตัวที่รวดเร็วคือทางรอด แลนด์แอนด์เฮ้าส์สอนให้เรารู้จักการกระจายความเสี่ยง
สำหรับคุณผู้อ่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือมองหาลู่ทางใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีนี้และปีต่อๆ ไป คือจังหวะเวลาของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่มีสภาพคล่องสูง คุณจะมีอำนาจต่อรองมหาศาล โปรโมชั่นจากดีเวลลอปเปอร์จะรุนแรงขึ้นเพื่อแย่งชิงลูกค้าที่มีศักยภาพ
กุญแจสำคัญคือ “ความรู้” และ “การเตรียมพร้อม” อย่าตัดสินใจเพียงเพราะความสวยงามของห้องตัวอย่าง แต่ให้มองลึกถึงงบการเงินของผู้พัฒนา ศักยภาพทำเลในอีก 5-10 ปีข้างหน้า และความสามารถในการผ่อนชำระที่แท้จริงของคุณ
หากคุณไม่อยากพลาดทุกจังหวะสำคัญของการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องการเลือกทำเลทองและสินเชื่อที่คุ้มค่าที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป
พร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ ในราคาที่คุ้มค่าที่สุด? คลิกที่นี่เพื่อรับบทวิเคราะห์ทำเลเจาะลึกและข้อเสนอพิเศษเฉพาะคุณ
