การประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัดและก้าวข้าม?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนอย่างแท้จริง หลังจากการคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมอันดีงามของปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับพบว่าตนเองกำลังถอยหลังเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง การชะลอตัวนี้เริ่มต้นขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังของการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และภาพรวมที่ปรากฏในต้นปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนถึงความยากลำบากที่ดำเนินต่อเนื่องมาจากปีก่อน
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้ที่พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและสามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ได้ในท่ามกลางการแข่งขันอันดุเดือดนี้
รายได้รวม: ภาพสะท้อนของการชะลอตัวในภาพใหญ่
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือคิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงเพียงเล็กน้อยนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่ค่อนข้างแพร่หลายในอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีตัวเลขติดลบประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่รุนแรงต่อธุรกิจของบริษัทเหล่านี้
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทที่มักจะถูกมองว่าเป็นเสาหลักของตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้ยืนยันว่าไม่มีใครในตลาดที่สามารถต้านทานกระแสการชะลอตัวได้อย่างสมบูรณ์
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของธุรกิจอสังหาฯ ที่กำลังเผชิญแรงกดดัน
ในขณะที่รายได้รวมเป็นตัวชี้วัดภาพรวมที่สำคัญ แต่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่เป็นหัวใจหลักและสะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ดีที่สุด เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากแหล่งอื่น เช่น การให้เช่า การบริหารจัดการ หรือการลงทุนอื่นๆ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ในกลุ่ม 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างรุนแรงในรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบสูงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การลดลงนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ยังรวมถึง 8 ใน 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการกระตุ้นยอดขายในตลาดปัจจุบัน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8
Quality House (QH) ปรากฏตัวอย่างสม่ำเสมอและอยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างรวดเร็วของบริษัทฯ เมื่อโครงการต่างๆ เริ่มเข้าสู่ช่วงเก็บเกี่ยวรายได้
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าสำหรับทุกธุรกิจ คือ กำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันต่ออัตรากำไรของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา
Land and Houses ผงาดเป็นผู้นำด้านกำไร: เบื้องหลังความสำเร็จที่ไม่ธรรมดา
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่เบื้องหลังความสำเร็จนี้คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีสิทธิ์ที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมด้วยการเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Fraser’s Property (Thailand) ตามมาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทายในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านรายได้จากการขายและกำไรสุทธิที่หลายบริษัทเผชิญกับการหดตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ได้เลยว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความยากลำบาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ยืดหยุ่น และสามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างแท้จริง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ ในการเข้าถึงลูกค้าและช่องทางการขาย จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ และหากท่านต้องการคำแนะนำหรือต้องการสำรวจโอกาสทางธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพท่ามกลางความท้าทายนี้ ติดต่อเราเพื่อหารือเกี่ยวกับแนวทางที่เป็นไปได้ในการลงทุนและพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืน
