ทบทวนวิกฤตและโอกาส: เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และบทเรียนสำคัญสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นรอบวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ตั้งแต่ยุคเฟื่องฟูสุดขีดไปจนถึงช่วงที่ตลาดตึงตัวจนแทบขยับไม่ได้ หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 จนถึงต้นปี 2567 ที่ผ่านมา ต้องยอมรับความจริงอย่างหนึ่งว่า นี่คือช่วงเวลา “บททดสอบความแข็งแกร่ง” (Stress Test) ครั้งใหญ่ของดีเวลลอปเปอร์ไทย จากเดิมที่เราคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565 จะส่งผลให้ปี 2566 เป็นปีที่ตลาด “Take off” อย่างสง่างาม แต่ภาพที่ปรากฏกลับกลายเป็นความซบเซาที่ลากยาว และส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจในปี 2026 นี้อย่างเลี่ยงไม่ได้
สภาวะตลาดที่ชะลอตัวในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ผสมโรงกับปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจโลก ดอกเบี้ยนโยบายที่พุ่งสูงขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่รัดตัว ทำให้แม้แต่ช่วงไตรมาสสุดท้ายที่เป็น “ฤดูขาย” (High Season) ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถดึงกำลังซื้อกลับมาได้เท่าที่ควร วันนี้ผมจะขอพาทุกท่านไปผ่าโครงสร้างรายได้และกำไรของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่า “ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยฝุ่นตลบครั้งนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญหน้ากับความจริง
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ขับเคลื่อน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท หากมองผิวเผินตัวเลขนี้ดูเหมือนจะไม่แย่นัก เพราะลดลงจากปี 2565 เพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% (จากเดิม 376,141 ล้านบาท) แต่หากเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบ “สัญญาณอันตราย” ที่ซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่เน้นพอร์ตโฟลิโอในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง หรือโครงการที่พึ่งพาแรงซื้อเก็งกำไร อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่รายได้วูบหายไปกว่า 28% เช่นเดียวกับ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่ติดลบ 26% และลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้ลดลง 23% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์ที่อ่อนไหวต่อ สินเชื่อบ้าน และอัตราดอกเบี้ย ได้รับผลกระทบโดยตรงจากความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยกู้
แม้แต่เบอร์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่เคยเป็นต้นแบบของความมั่นคง ยังเห็นตัวเลขรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นเรื่องที่หาได้ยากมากในอดีต ข้อมูลนี้เตือนใจเราว่า ในยุคที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผันผวน ไม่มีใครการันตีความปลอดภัยได้หากไม่ปรับกลยุทธ์ให้ทันท่วงที
แชมป์รายได้รวม: “แสนสิริ” ผงาดเหนือคู่แข่ง
ในศึกชิงตำแหน่งเบอร์ 1 ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดไปครองที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้าน โดยเฉือนชนะคู่ปรับตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย การที่แสนสิริสามารถรักษาอัตราการเติบโตได้ในขณะที่รายอื่นติดลบ เป็นผลมาจากการวางตำแหน่งแบรนด์ (Branding) ที่แข็งแกร่งในกลุ่ม บ้านเดี่ยวหรู และคอนโดมิเนียมระดับบน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนมากนัก
ขณะที่อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง 10% แต่ด้วยการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ ทำให้พวกเขายังคงเป็นผู้เล่นที่ทรงอิทธิพลในตลาดต่างจังหวัดและโครงการแนวราบ ตามมาด้วยอันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “ฝีมือ” ที่แท้จริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์หุ้นและผู้เชี่ยวชาญด้าน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “รายได้รวม” อาจไม่ใช่ตัวชี้วัดความสามารถในการขายที่แม่นยำที่สุด เพราะบ่อยครั้งรายได้เหล่านั้นมาจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน การกำไรจากบริษัทร่วมทุน หรือรายได้พิเศษอื่นๆ หากเรามองเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว ภาพความเป็นจริงของตลาดจะชัดเจนขึ้น
ยอดขายรวมของ 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายถอยหลังเข้าคลอง หากใครกำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้านใหม่ หรือคอนโดในช่วงนี้ จะเห็นได้ชัดว่าโปรโมชั่น “ลด แลก แจก แถม” ถูกนำมาใช้เพื่อเร่งระบายสต็อกสินค้าอย่างหนัก
ในส่วนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือ “แชมป์นักขาย” ตัวจริง โดยมีรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แม้จะติดลบเล็กน้อย 2% แต่ก็ครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุด แสดงถึงศักยภาพในการเจาะกลุ่มลูกค้า บ้านจัดสรร และโครงการแนวราบที่เป็น Real Demand ได้อย่างแม่นยำ ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ขาย 32,829 ล้านบาท (โตขึ้น 7%) ซึ่งถือเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ทำยอดขายเป็นบวกได้ในปีที่ยากลำบาก
สิ่งที่ต้องจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่พุ่งขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตโดดเด่นถึง 13% ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การรุกตลาด บ้านเดี่ยว ระดับพรีเมียมนั้นมาถูกทาง และเป็นเทรนด์ที่ผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเดินตามหากต้องการรักษา Margin ให้สูงพอที่จะอยู่รอด
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารเงินได้คุ้มค่าที่สุด?
“ขายเก่งไม่เท่าเก็บเก่ง” คือหลักการพื้นฐานในการทำธุรกิจ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังติดหล่มหนี้สินตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
อย่างไรก็ตาม ตำแหน่ง “แชมป์ทำกำไร” ยังคงตกเป็นของยักษ์ใหญ่หน้าเดิมคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ด้วยว่า กำไรส่วนหนึ่งประมาณ 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งหากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป อันดับ 1 อาจเปลี่ยนมือไปเป็น ศุภาลัย ที่ทำกำไรสุทธิได้ 6,083 ล้านบาท หรือ เอพี ที่ทำได้ 6,054 ล้านบาท
สิ่งที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตก้าวกระโดดถึง 42% สะท้อนถึงการทำ Brand Premiumization ที่ประสบความสำเร็จ ทำให้สามารถตั้งราคาขายได้สูงขึ้นและมีอัตรากำไรขั้นต้นที่น่าประทับใจ สำหรับนักลงทุนที่ต้องการ วิเคราะห์หุ้นอสังหา ตัวเลขกำไรต่อหุ้นและการเติบโตของกำไรสุทธิคือดัชนีชี้วัดความยั่งยืนของบริษัทในระยะยาว
การรุกคืบของ “เซ็นทรัลพัฒนา” ในตลาดที่พักอาศัย
อีกหนึ่งไฮไลท์ที่คนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พูดถึงกันมาก คือการเติบโตของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในส่วนของธุรกิจที่อยู่อาศัย หลังจากที่ซุ่มพัฒนาโครงการมาหลายปี ในปี 2566 CPN มียอดโอนกรรมสิทธิ์หรือรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้น 103% จากปีก่อนหน้า
จุดแข็งของ CPN คือการมี “นิเวศธุรกิจ” (Ecosystem) ที่แข็งแกร่ง การพัฒนา คอนโดติดห้าง หรือโครงการบ้านพักอาศัยในพื้นที่มิกซ์ยูส (Mixed-use) ทำให้พวกเขามีฐานลูกค้าที่ชัดเจนและมีแต้มต่อด้านทำเลที่คู่แข่งรายอื่นยากจะเลียนแบบ นี่คือตัวอย่างของการปรับตัวที่น่าสนใจสำหรับทิศทางของตลาดในปี 2026
บทเรียนสำคัญและแนวโน้มสู่อนาคตปี 2026
จากการวิเคราะห์ผลประกอบการข้างต้น ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองเห็นสัญญาณที่นักพัฒนาที่ดินและผู้บริโภคต้องเตรียมรับมือ ดังนี้:
การคัดกรองสินเชื่อที่เข้มงวด: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มบ้านระดับล่างยังคงสูงเป็นประวัติการณ์ ดังนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้า Medium-to-High Income มากขึ้น ใครที่ต้องการ ซื้อบ้าน ในยุคนี้ การเตรียมความพร้อมด้านการเงินและประวัติเครดิตบูโรเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุด
ยุคของ “บ้านหรู” และ “Lifestyle Living”: เราจะเห็นการแข่งขันในตลาด บ้านเดี่ยวหรู และคอนโดมิเนียมระดับ Branded Residence มากขึ้น ผู้บริโภคไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการสังคม ความปลอดภัย และการบริการระดับโรงแรม
การปรับสมดุลพอร์ตโฟลิโอ: บริษัทที่อยู่รอดและเติบโตได้ดี คือบริษัทที่มีรายได้จากหลายทาง (Recurring Income) เช่น ค่าเช่าพื้นที่พาณิชย์ หรือธุรกิจโรงแรม เพื่อนำมาเป็น Cash Flow สำรองในวันที่ยอดขายที่อยู่อาศัยชะลอตัว
ความยั่งยืนและเทคโนโลยี: ในปี 2026 โครงการที่ไม่มีนโยบาย Net Zero หรือเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน (EV Charger, Solar Cell) จะเริ่มเสียเปรียบในการแข่งขัน เพราะผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับค่าใช้จ่ายระยะยาวและการรักษ์โลก
สรุปบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปีที่ผ่านมาอาจดูเหมือนถอยหลังไปหนึ่งก้าวเพื่อกระโดดไปข้างหน้า การที่รายได้และกำไรของหลายบริษัทลดลง ไม่ใช่สัญญาณของจุดจบ แต่เป็นการปรับฐานเพื่อเข้าสู่สมดุลใหม่ (New Normal) สำหรับท่านที่มองหาช่องทางการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง ช่วงเวลานี้อาจเป็น “นาทีทอง” ในการเลือกซื้อโครงการจากดีเวลลอปเปอร์ที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง เพราะคุณจะมีอำนาจในการต่อรองและได้รับข้อเสนอที่ดีที่สุดอย่างแน่นอน
หากคุณกำลังวางแผนตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย หรือต้องการปรึกษาทิศทางการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปครับ การมีที่ปรึกษาที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้งจะช่วยให้ทุกการตัดสินใจของคุณคุ้มค่าและมั่นคงในระยะยาว
เริ่มออกเดินทางสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ชีวิตคุณวันนี้ หรือติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญตัวจริงในวงการ เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกก้าวสำคัญในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลง
