เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ถอดบทเรียนจากปี 2566 สู่กลยุทธ์ผู้ชนะในยุค 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผ่านช่วงเวลาที่ตลาดบูมสุดขีดจนถึงช่วงที่ซบเซาที่สุด ผมบอกได้เลยว่าภาพรวมของปี 2566 จนถึงปัจจุบันในปี 2569 นี้ คือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของ “ตัวจริง” ในตลาดอย่างแท้จริง หากเราย้อนกลับไปมองสถิติและตัวเลขผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เราจะเห็นสัญญาณเตือนและโอกาสที่ซ่อนอยู่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงการตัดสินใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวขยับกระบวนทัพ
หากจะนิยามปี 2566 ที่ผ่านมา คงต้องใช้คำว่า “ปีแห่งความคาดหวังที่สวนทางกับความจริง” หลังจากที่เราเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ดูเหมือนจะสดใสในปี 2565 หลายฝ่ายต่างคาดการณ์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะสามารถ Take off ได้อย่างสง่างาม แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วง High Season ที่ปกติยอดขาย บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ และ คอนโดติดรถไฟฟ้า จะพุ่งสูงขึ้น แต่ในไตรมาสสุดท้ายของปีนั้นกลับเงียบเหงาอย่างน่าประหลาดใจ
จากการเก็บข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 รายในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขเปอร์เซ็นต์จะดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าเราเจาะลึกเข้าไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ติดลบ นี่คือสัญญาณชัดเจนว่ากำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีปัญหาจากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือน
วิเคราะห์รายได้รวม: ใครคือแชมป์ในสมรภูมิที่ดุเดือด?
ในปีที่ยากลำบาก “แสนสิริ” สามารถครองตำแหน่งแชมป์รายได้รวมสูงสุดด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางกระแสลมที่พัดย้อนกลับ โดยเฉือนชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%)
อย่างไรก็ตาม หากเรามองลึกลงไปในกลุ่ม Top 10 เราจะเห็นภาพการดิ่งตัวของรายได้ในหลายบริษัทที่เป็นบิ๊กเนม เช่น:
ศุภาลัย (Supalai): รายได้รวมลดลง 10%
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): รายได้รวมลดลง 9%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses): รายได้รวมลดลงถึง 18%
สาเหตุสำคัญที่ทำให้บริษัทชั้นนำเหล่านี้มีรายได้ลดลง ส่วนหนึ่งเกิดจากการเข้มงวดของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาล่าง-กลาง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของหลายบริษัท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อก
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจมีตัวเลขอื่นมาผสม เช่น กำไรจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้ค่าเช่า แต่หากจะวัด “ฝีมือ” ในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เป็นหลัก
ตัวเลขรวมของ 41 บริษัทในส่วนของรายได้จากการขายอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลงอย่างเห็นได้ชัด บริษัทระดับตำนานอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% ขณะที่รายใหญ่อย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” แม้รายได้ขายจะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็ยังสามารถแซงกลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในหมวดนี้ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่หันมาลุย โครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมอย่างจริงจัง จนมีรายได้จากการขายพุ่งถึง 5,835 ล้านบาท หรือโตขึ้นกว่า 103% นี่คือการขยับตัวของยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่เข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งใน ตลาดที่อยู่อาศัย อย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์การบริหารจัดการต้นทุนและ Yield ในการลงทุน
ในโลกของธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งบางรายเจ็บหนักต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
อย่างไรก็ตาม “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงรักษามาตรฐานการเป็นเครื่องจักรทำกำไร โดยครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะลดลง แต่บริษัทมีความเชี่ยวชาญในการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์เพื่อรับรู้กำไรก้อนใหญ่ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในภาวะที่ การกู้ซื้อบ้าน ของรายย่อยติดขัด
ในขณะที่ “แสนสิริ” โดดเด่นมากในแง่การเติบโตของกำไร โดยพุ่งขึ้นถึง 42% คิดเป็น 5,846 ล้านบาท ผลลัพธ์นี้เกิดจากการปรับพอร์ตมาเน้นสินค้ากลุ่ม บ้านหรู (Luxury Home) และคอนโดมิเนียมระดับบน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อบ้าน มากนัก
เจาะลึกกลยุทธ์ปี 2026: ทิศทางใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
จากบทเรียนความผันผวนในปี 2566 นำมาสู่ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569-2570 ที่เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ผมสังเกตเห็น 3 เทรนด์หลักที่นักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยต้องรู้:
High-End Is the Safe Haven: การพัฒนาโครงการระดับบนที่มีราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป กลายเป็นเซกเมนต์ที่แข็งแกร่งที่สุด เพราะลูกค้ากลุ่มนี้มีความพร้อมทางการเงินสูง และมักจะใช้เงินสดในการซื้อ ทำให้บริษัทไม่ต้องกังวลเรื่องยอดปฏิเสธจากธนาคาร
Wellness & Pet Parent Design: คอนโดมิเนียม รุ่นใหม่ไม่ได้แข่งกันที่แค่ความสูงหรือทำเลติดรถไฟฟ้าอีกต่อไป แต่แข่งกันที่ฟังก์ชันการเลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) และนวัตกรรมเพื่อสุขภาพ (Wellness Living) ซึ่งสามารถสร้าง Value Added ให้กับโครงการและดึงดูดการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้ดีกว่าโครงการรูปแบบเดิม
The Rise of Secondary Cities: เนื่องจาก ราคาประเมินที่ดิน ในกรุงเทพฯ พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์หลายรายขยายฐานไปยังหัวเมืองท่องเที่ยวและแหล่งอุตสาหกรรม เช่น ภูเก็ต, ชลบุรี (EEC) และเชียงใหม่ ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและกลุ่ม Digital Nomad ทั่วโลก
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนในปีนี้
หากคุณกำลังพิจารณาจะซื้อที่อยู่อาศัยหรือลงทุนในช่วงนี้ ผมมีคำแนะนำสำคัญ 3 ประการ:
ตรวจสอบสุขภาพทางการเงิน: ก่อนจะขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ควรเคลียร์ภาระหนี้ระยะสั้นให้เหลือน้อยที่สุด เพราะเกณฑ์การพิจารณาของธนาคารในปี 2569 ยังคงมีความเข้มงวดสูง
มองหาโครงการที่มี Recurring Income: สำหรับนักลงทุน การเลือกซื้อ คอนโดติดรถไฟฟ้า ในโครงการที่มีการบริหารจัดการดีหรือมีแบรนด์โรงแรมเข้ามาบริหาร (Branded Residence) จะช่วยให้คุณได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าที่มั่นคงกว่า
ติดตามราคาที่ดินและทำเลศักยภาพ: ควรศึกษาแนวโน้มการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ และถนนตัดใหม่ เพราะนี่คือปัจจัยหลักที่จะขับเคลื่อนราคาให้พุ่งสูงขึ้นในอนาคต
บทสรุป: อสังหาฯ ไทยในวันที่ตัวจริงต้องอยู่ให้รอด
สรุปภาพรวมจากข้อมูลผลประกอบการ 41 บริษัทที่ผ่านมา เราเห็นได้ชัดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เค้กที่ใครๆ ก็เข้ามาแบ่งกินได้ง่ายๆ อีกต่อไป ความสำเร็จไม่ได้วัดกันที่จำนวนโครงการที่เปิดตัว แต่อยู่ที่การบริหารจัดการกระแสเงินสด การปรับตัวให้ทันพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ และการเลือกทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง (Real Demand)
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ตัวเลขรวม แต่มันคือโรงเรียนสอนธุรกิจชั้นดีที่ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ไทยก้าวเข้าสู่ปี 2569-2570 ด้วยความระมัดระวังและแข็งแกร่งยิ่งขึ้น ใครที่สามารถปรับพอร์ตสินค้าให้สอดคล้องกับอำนาจซื้อที่แท้จริงได้ ผู้นั้นคือผู้ชนะตัวจริงในเกมนี้
สนใจปรึกษาเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือต้องการข้อมูลโครงการใหม่ล่าสุด?
อย่าปล่อยให้โอกาสในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์คุณภาพหลุดมือไป หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ หรือ คอนโดมิเนียม ที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนในระยะยาว ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญและรับสิทธิพิเศษก่อนใคร!
