เจาะลึกสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนยักษ์ใหญ่และทิศทางอนาคตจากฐานข้อมูลปี 2566 ถึงปัจจุบัน
ในมุมมองของผมที่คลุกคลีอยู่ในวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลาปี 2566 จนถึงช่วงที่ผ่านมา คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับเหล่านักพัฒนาที่ดิน (Developers) ในประเทศไทย หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงต้นปี 2566 หลายคนตั้งความหวังไว้สูงมากว่านี่จะเป็นปีที่เศรษฐกิจ “Take off” อย่างเต็มตัวหลังจากบอบช้ำจากวิกฤตการณ์ระดับโลก แต่ความจริงที่ปรากฏกลับกลายเป็น “หนังคนละม้วน” เมื่อสัญญาณการชะลอตัวเริ่มก่อตัวขึ้นตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวกลายเป็นภาวะสุญญากาศทางเศรษฐกิจที่ทำเอาบิ๊กเพลเยอร์หลายรายต้องกุมขับ
เมื่อเข้าสู่ปี 2567 และก้าวต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เราเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้พึ่งพาเพียงแค่กำลังซื้อในประเทศเท่านั้น แต่ยังถูกกดดันจากปัจจัยเชิงโครงสร้าง ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ปัญหาหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย กู้ซื้อบ้าน ซึ่งกลายเป็นกำแพงสูงที่ทำให้ Rejection Rate หรืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งทะยานอย่างน่าตกใจ
วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน: ใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง?
จากการติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดของบริษัท ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เราพบตัวเลขที่น่าสนใจอย่างยิ่ง รายได้รวมของกลุ่มนี้ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจเห็นว่าลดลงจากปีก่อนหน้าเพียงเล็กน้อย (-1.2%) แต่หากเรา “ส่องกล้อง” ลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่รายได้รวมดิ่งลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ต่างเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20-28% แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่มีฐานแฟนคลับหนาแน่นอย่าง ไรมอน แลนด์ หรือ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ก็ไม่พ้นวิบากกรรมนี้ สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหา ในช่วงเวลาดังกล่าวมีความเสี่ยงสูง และโมเดลธุรกิจแบบเดิมๆ อาจเริ่มใช้ไม่ได้ผลในยุคที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายสูงสุด
ที่น่าประหลาดใจที่สุดสำหรับเหล่ากูรูคือการที่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ซึ่งเป็นพี่ใหญ่ในวงการ กลับมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ขณะที่ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุดนั้น มีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขรายได้ถอยหลังลงจากปี 2565 ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ นี่คือสัญญาณเตือนว่าแม้แต่เบอร์ต้นๆ ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อความอยู่รอด
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
หากจะถามว่าในปีที่ผ่านมาใครคือ “King of Revenue” คำตอบคือ แสนสิริ (Sansiri) ที่สามารถทะยานขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้านที่รุนแรง การเติบโตนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางกลยุทธ์สินค้าในกลุ่ม Luxury และ Super Luxury ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการขอ กู้ซื้อบ้าน มากนัก
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพีก็ยังคงความแข็งแกร่งในแง่ของพอร์ตโฟลิโอที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ส่วนศุภาลัยและแลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ไว้ได้ แม้รายได้จะหดตัวลงก็ตาม สิ่งที่น่าสังเกตคือการขยับตัวของ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถทำรายได้รวมพุ่งขึ้นมาอยู่อันดับ 6 และ สิงห์ เอสเตท (Singha Estate) ที่เข้ามาติดอันดับ 10 แสดงให้เห็นว่าโครงการระดับพรีเมียมยังคงเป็นหัวเจาะสำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคปัจจุบัน
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อภาพลวงตาหายไป ความจริงจึงปรากฏ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะบอกนักลงทุนเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขที่สวยหรู แต่ถ้าจะวัดฝีมือการบริหารจัดการโครงการจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว เพราะนั่นคือหัวใจหลักของธุรกิจ บริษัทอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเราตัดรายได้พิเศษหรือรายได้จากการเช่าออกไป ภาพที่เห็นจะเปลี่ยนไปทันที โดยรวมทั้ง 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 และที่น่าตกใจคือ 30 จาก 41 บริษัทมียอดขายลดลง!
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายลดลงถึง -78% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจมาก
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ยอดขายบ้านลดลงถึง -38%
เอพี (ไทยแลนด์): แม้จะเสียแชมป์รายได้รวม แต่ในแง่ของ “ยอดขายเพียวๆ” เอพียังคงเป็นเบอร์ 1 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท
ในสมรภูมินี้ แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท คือสองขุนพลที่ยังสามารถทำยอดขายเติบโตสวนกระแสได้ โดยแสนสิริโต 7% และเอสซี แอสเสท โตถึง 13% สิ่งนี้บ่งบอกอะไรเรา? มันบอกว่าคอนเซปต์การสร้าง “Branding” และ “Lifestyle” ที่ชัดเจน คือกุญแจสำคัญที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อ แม้ในสภาวะที่ดอกเบี้ยเงินกู้และค่า ประกันบ้าน จะปรับตัวสูงขึ้นก็ตาม
กำไรสุทธิ: ผู้ชนะที่แท้จริงวัดกันที่ “เงินในกระเป๋า”
การขายได้เยอะไม่ได้หมายความว่าจะรวยเสมอไป ในโลกของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำไรสุทธิ (Net Profit) คือเครื่องพิสูจน์ประสิทธิภาพการบริหารจัดการต้นทุนและการวางหมากเกมการเงิน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 12 รายที่ต้องเผชิญกับภาวะ “ขาดทุน”
แต่ท่ามกลางวิกฤต แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์กำไรสุทธิ” ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยจำนวนเงิน 7,495 ล้านบาท คำถามคือทำไมยอดขายตกแต่กำไรยังพุ่ง? เคล็ดลับอยู่ที่การรู้จักบริหาร บริหารสินทรัพย์ อย่างชาญฉลาด โดยในปีนั้น LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญของนักพัฒนาที่ดินว่า การมีรายได้จากหลายทาง (Diversification) คือเกราะป้องกันชั้นดีในยามที่ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา
ตามมาด้วย ศุภาลัย ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 6,054 ล้านบาท ทั้งสองบริษัทนี้ขึ้นชื่อเรื่องการควบคุมต้นทุน (Cost Control) ที่ยอดเยี่ยม ทำให้แม้รายได้จะผันผวนแต่กำไรยังอยู่ในระดับที่น่าประทับใจ ส่วน แสนสิริ สร้างปรากฏการณ์ด้วยการทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการโอนโครงการระดับบนที่มีมาร์จิ้นสูง
ม้ามืดที่ต้องจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กับการบุกตลาดที่อยู่อาศัย
อีกหนึ่งไฮไลท์ที่คนในวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ พลาดไม่ได้คือการเติบโตของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้รากฐานจะมาจากห้างสรรพสินค้า แต่การรุกคืบเข้าสู่โครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ของตัวเองเริ่มเห็นผลชัดเจน ในปี 2566 CPN มียอดขายเติบโตขึ้นถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท
กลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use” หรือการสร้างที่อยู่อาศัยติดกับห้างสรรพสินค้า กลายเป็นสูตรสำเร็จที่น่ากลัว เพราะได้เปรียบทั้งเรื่องทำเลและความสะดวกสบาย ซึ่งตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่มองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า หรือบ้านที่อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569: ก้าวต่อไปในยุคดอกเบี้ยสูง
จากข้อมูลปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 และอนาคตจะไม่ได้วัดกันที่ปริมาณ (Quantity) อีกต่อไป แต่วัดกันที่ความแม่นยำ (Precision) ของโปรดักต์ ใครที่ยังทำคอนโดแมสๆ ในทำเลล้นตลาด (Oversupply) จะต้องเผชิญกับความเสี่ยงสูง
นอกจากนี้ กระแสการ รีไฟแนนซ์บ้าน และการแข่งขันของโปรโมชั่นสินเชื่อจากธนาคาร จะเป็นปัจจัยเสริมที่ทำให้ดีมานด์เริ่มกลับมา แต่หัวใจสำคัญคือผู้ประกอบการต้องช่วยลูกค้าแก้โจทย์เรื่อง “การเข้าถึงสินเชื่อ” ไม่ว่าจะเป็นการให้คำปรึกษาด้านการเงิน หรือการออกแคมเปญช่วยผ่อนในช่วงแรก เพื่อกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจ
สำหรับการ ลงทุนอสังหา นักลงทุนควรให้ความสำคัญกับบริษัทที่มีสภาพคล่องสูงและมีระดับหนี้ต่ำ (Low Gearing) เพราะในสภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความผันผวน ความมั่นคงทางการเงินคือสิ่งที่จะรับประกันว่าโครงการจะสร้างเสร็จและมีการบริหารจัดการหลังการขายที่ดี
บทสรุปจากผู้เชี่ยวชาญ
ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ผมนำมาวิเคราะห์นี้ คือกระจกสะท้อนความจริงของเศรษฐกิจไทยได้อย่างดีที่สุด ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ของตัวเลขรวม แต่มันคือปีที่คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจาก “ตัวสำรอง” บริษัทที่รู้จักปรับตัว เข้าใจในเรื่อง บริหารสินทรัพย์ และสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการของตัวเองได้ คือกลุ่มที่จะเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักพัฒนาที่ดิน นักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจาก หุ้นอสังหา หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ เพื่ออยู่อาศัยเอง การติดตามข้อมูลผลประกอบการและทิศทางตลาดอย่างใกล้ชิดคือสิ่งจำเป็น เพราะในโลกของอสังหาริมทรัพย์ “ข้อมูลคืออาวุธที่ทรงพลังที่สุด”
กำลังมองหาโอกาสที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ใช่ไหม?
ไม่ว่าคุณจะต้องการเลือกซื้อบ้านหลังแรกเพื่อสร้างครอบครัว หรือกำลังมองหาช่องทาง การลงทุนอสังหา ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าในระยะยาว อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป! ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพ เทคนิคการขอ กู้ซื้อบ้าน ให้ผ่านฉลุย และการเลือกโปรโมชั่นที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณ
ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาฟรีและข้อมูลโครงการพิเศษก่อนใคร ให้การตัดสินใจครั้งสำคัญของคุณเป็นเรื่องง่ายและมั่นใจยิ่งกว่าเดิม!
