เจาะลึกภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทสรุปสงครามบิ๊กแบรนด์และยุทธศาสตร์ก้าวข้ามความท้าทายสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคเฟื่องฟูจนถึงช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ ผมบอกได้เลยว่าปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือหนึ่งในบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดสำหรับนักพัฒนาที่ดินในประเทศไทย เดิมทีเราต่างคาดหวังว่าหลังจากผ่านพ้นช่วงโควิด-19 ตลาดจะกลับมา Take off ได้อย่างรวดเร็วด้วยแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้สวยหรูอย่างที่คิด ตลาดอสังหาฯ ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ทั้งจากปัจจัยทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคถดถอยอย่างเห็นได้ชัด
บทความนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่ดุเดือดนี้ พร้อมคาดการณ์เทรนด์การ ลงทุนอสังหา และทิศทางตลาดไปจนถึงปี 2026
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัว
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในหมวดธุรกิจพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะเห็นว่าลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% ตัวเลขนี้อาจจะดูเหมือนไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความน่ากังวลว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า “เรียลดีมานด์” หรือความต้องการ ซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัยจริงเริ่มเข้าสู่ภาวะตึงตัว โดยเฉพาะกลุ่มระดับกลาง-ล่างที่ได้รับผลกระทบจากเกณฑ์การปล่อย สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดขึ้นจากธนาคารพาณิชย์ หลายบริษัทที่เคยพึ่งพายอดขายจากกลุ่มนี้จึงมียอดรายได้ติดลบอย่างหนัก เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ และลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้ลดลงกว่า 20-30%
ศึกชิงแชมป์รายได้รวม: Sansiri vs AP Thailand
หากพิจารณาจาก “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งนับรวมทั้งรายได้จากการขายโครงการ, รายได้ค่าเช่า และรายได้จากบริการอื่นๆ ผู้ที่คว้าแชมป์อันดับ 1 ในปีที่ผ่านมาคือ แสนสิริ (Sansiri) ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางวิกฤต ถือเป็นผลงานที่ยอดเยี่ยมจากการรุกตลาด บ้านหรู และคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีที่ยังมีกำลังซื้อแข็งแกร่ง
อันดับ 2 ตกเป็นของ เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็ยังรักษามาตรฐานความเป็นผู้นำตลาดไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ตามมาด้วยอันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย (Supalai) ที่ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงไปประมาณ 10% เนื่องจากฐานที่สูงมากในปีก่อนหน้า
สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับเหล่า Expert ในวงการคือ อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses) ที่มียอดรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนถึงการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่และการปรับกลยุทธ์เน้นการระบายสต็อกเดิมแทน
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: ใครคือมือวางอันดับหนึ่งในใจผู้บริโภค?
ในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) คือดัชนีชี้วัดที่แม่นยำที่สุดว่าแบรนด์นั้นๆ ยังครองใจผู้ซื้อได้อยู่หรือไม่ เมื่อเราเจาะเฉพาะรายได้จากการโอนกรรมกรรมสิทธิ์ บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม โฉมหน้าของผู้ชนะจะเปลี่ยนไปทันที
เอพี ไทยแลนด์ ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ในด้านยอดขายอย่างเต็มตัวด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท ซึ่งกลยุทธ์ของเอพีในช่วงปีที่ผ่านมาคือการกระจายพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท (โต 7%) ซึ่งถือเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเป็นบวกในปีที่ผ่านมา ส่วนอันดับ 4 ที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ผลจากการเน้นสินค้ากลุ่ม High-end ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยที่สุด
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่บอกว่าใครคือตัวจริง
ขายได้เยอะไม่ได้แปลว่ากำไรเยอะเสมอไป ในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ การบริหารต้นทุนและการเลือกจังหวะเวลาในการขายสินทรัพย์คือหัวใจสำคัญ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน
ผู้ที่ครองแชมป์กำไรสูงสุดยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แม้รายได้จากการขายจะตกลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับสำคัญคือการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือโมเดลการสร้าง Passive Income และการหมุนเวียนเงินทุนที่นักลงทุนอสังหาฯ มือโปรควรศึกษา
อันดับ 2 และ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย และ เอพี ไทยแลนด์ ที่ทำกำไรเฉือนกันเพียงหลักล้านบาท โดยอยู่ที่ประมาณ 6,000 ล้านบาทเศษ สะท้อนถึงการบริหารจัดการภายในที่มีประสิทธิภาพสูง
อีกหนึ่งบริษัทที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มหันมารุกตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างจริงจัง จนเริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรได้เป็นกอบเป็นกำ โดยมีกำไรสุทธิจากส่วนงานอสังหาฯ พุ่งขึ้นมาติดอันดับ Top 10 ได้สำเร็จ
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ 2024-2026: ปรับทัพรับอนาคต
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมมองว่านับจากนี้ไปจนถึงปี 2026 ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ จะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป ผู้พัฒนาที่ดินและนักลงทุนต้องปรับตัวตามเทรนด์สำคัญดังนี้:
Luxury & Ultra-Luxury Is King: ตลาดบนยังคงเป็นที่พึ่งพิงหลัก บ้านราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปมียอดปฏิเสธสินเชื่อต่ำมาก การเลือกทำเลศักยภาพในกรุงเทพฯ ชั้นในหรือโซน CBD จะยังคงให้ผลตอบแทน (Yield) ที่ดี
Wellness Living & Sustainability: การออกแบบบ้านที่รองรับสังคมผู้สูงอายุ และการนำเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน เช่น Solar Rooftop และ EV Charger มาใช้ จะไม่ใช่แค่ตัวเลือกเสริม แต่เป็นสิ่งจำเป็นที่ผู้ซื้อเรียกร้อง
Investment Diversification: เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ หันไปทำธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) มากขึ้น เช่น โรงแรม ออฟฟิศให้เช่า หรือแม้แต่ธุรกิจสุขภาพ เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพายอดขายบ้านเพียงอย่างเดียว
Local Expansion: การขยายตัวสู่หัวเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต และพื้นที่ EEC (ชลบุรี, ระยอง) จะคึกคักมากขึ้น จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและการเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการ คอนโดมิเนียม เพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้าน และ นักลงทุนอสังหาฯ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน ในช่วงปี 2024-2026 นี้ ผมแนะนำว่านี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการหลายรายต้องการระบายสต็อกสินค้า ทำให้มีการจัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมอย่างหนัก รวมถึงข้อเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษจากสถาบันการเงินที่ร่วมมือกับโครงการ
สำหรับนักลงทุน การเลือกซื้อ คอนโดมือสอง ในทำเลแนวรถไฟฟ้าที่ราคาตลาดปรับตัวลงมา หรือการมองหาทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด (NPA) เพื่อนำมา Renovate ขายต่อ ก็เป็นทางเลือกที่สร้างกำไรได้ดีในยุคที่ต้นทุนการก่อสร้างใหม่พุ่งสูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องระวังที่สุดคือ “สภาพคล่อง” และ “ความสามารถในการกู้” ควรตรวจสอบเครดิตบูโรและเตรียมความพร้อมด้านการเงินให้ดีก่อนตัดสินใจ เพราะเกณฑ์การปล่อย สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันยังคงมีความเข้มงวดสูง
บทสรุป: ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ปีที่ผ่านมาจะเต็มไปด้วยความท้าทายและตัวเลขที่อาจดูไม่น่าประทับใจนักสำหรับบางบริษัท แต่ในภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ ไทยยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา ผู้ชนะในสมรภูมินี้ไม่ใช่ผู้ที่มียอดขายสูงสุดเสมอไป แต่คือผู้ที่สามารถปรับตัวเข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป บริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างยอดเยี่ยม และมองเห็นโอกาสในวิกฤต
ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่ต้องการมีบ้านหลังแรก หรือนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากการเช่า การติดตามข้อมูลข่าวสารอย่างใกล้ชิดและการวิเคราะห์อย่างรอบด้านคือหัวใจสำคัญของการประสบความสำเร็จในตลาดนี้
หากคุณกำลังวางแผนที่จะลงทุนหรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ! เริ่มต้นปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพวันนี้ เพื่อวางรากฐานความมั่นคงให้กับชีวิตและพอร์ตการลงทุนของคุณในระยะยาว
