เจาะลึกภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากสมรภูมิปี 2566 สู่กลยุทธ์การอยู่รอดในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และวางแผนกลยุทธ์ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนมาทุกรูปแบบ ตั้งแต่วิกฤตโรคระบาดไปจนถึงภาวะฟองสบู่ในบางเซกเมนต์ แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ชาวไทย หากจะสรุปสั้นๆ ว่าปีที่ผ่านมาเป็นอย่างไร คำว่า “น่าผิดหวัง” อาจยังน้อยไป เมื่อเทียบกับความคาดหวังที่ว่าตลาดจะทะยานขึ้น (Take off) ต่อเนื่องจากปี 2565
สถานการณ์ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเริ่มสั่นคลอนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ในปี 2566 และลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งตามปกติแล้วจะเป็นช่วง “นาทีทอง” หรือ High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่สภาพความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนัก และดูเหมือนว่าเมฆหมอกหนาทึบนี้จะยังไม่จางหายไปง่ายๆ แม้เรากำลังก้าวเข้าสู่ปี 2026 อย่างเต็มตัวแล้วก็ตาม
ผ่าโครงสร้างรายได้ 41 บริษัทจดทะเบียน: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 บริษัท เราพบตัวเลขที่น่าสนใจและสะท้อนภาพรวมของเศรษฐกิจไทยได้อย่างชัดเจน ในปี 2566 รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงจากปี 2565 เพียงเล็กน้อยที่ -1.2% แต่ถ้าเรากะเทาะเปลือกออกดูรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจากทั้งหมดที่มีรายได้ “ติดลบ”
บริษัทระดับบิ๊กแบรนด์ที่เราคุ้นหูกันดี หลายแห่งมีตัวเลขรายได้รวมดิ่งลงอย่างรุนแรง โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง หรือโครงการในทำเลที่ Supply ล้นตลาด ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ต่างกอดคอกันติดลบไปกว่า 20-28% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แซนสิริ หรือ เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะยังรักษาฐานรายได้หลักหมื่นล้านไว้ได้ แต่การเติบโตก็ไม่ได้สวยหรูเหมือนปีก่อนหน้านั้น
ประเด็นที่คนหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย ต้องเผชิญคือเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มงวดขึ้น (LTV) และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อในภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องพึ่งพาการ กู้ซื้อบ้าน เป็นหลัก
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: Sansiri vs AP Thailand
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “รายได้รวม” (Total Revenue) แสนสิริ (Sansiri) สามารถทะยานขึ้นมาครองอันดับ 1 ได้สำเร็จด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ซึ่งถือว่าทำได้ดีเยี่ยมในแง่ของการบริหาร Brand Value และการรุกตลาดระดับ Luxury ที่กลุ่มลูกค้าไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ แต่หากเรามาดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เพียงอย่างเดียว ตำแหน่งแชมป์กลับเปลี่ยนมือเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ถึง 36,927 ล้านบาท
ความแตกต่างตรงนี้บอกอะไรเราในฐานะนักลงทุน? มันบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้มีรายได้มาจากการขายบ้านหรือคอนโดเพียงอย่างเดียว หลายบริษัทเริ่มปรับโมเดลไปสู่ “Recurring Income” หรือรายได้ต่อเนื่องจากการบริหารจัดการโครงการ ค่าเช่า และการบริการอื่นๆ เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาการขายเพียงอย่างเดียว
เจาะลึกรายได้จากการขาย: สัญญาณเตือนภัยที่ไม่อาจมองข้าม
หากเราตัดรายได้พิเศษและรายได้จากการบริการออกไป แล้วพิจารณาเฉพาะยอดขายอสังหาริมทรัพย์เพียวๆ ทั้ง 41 บริษัทมียอดขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งดิ่งลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดว่า “กำลังซื้อ” ในระบบกำลังมีปัญหาอย่างหนัก มีบริษัทถึง 30 จาก 41 รายที่มียอดขายลดลง
รายที่น่าตกใจที่สุดคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งมียอดขายลดลงถึง -38% แม้จะเป็นแบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดในตลาดบ้านเดี่ยวก็ตาม ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่กลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีศักยภาพในการ ลงทุนอสังหาฯ ก็เริ่มชะลอการตัดสินใจ หรือเลือกที่จะถือเงินสดมากกว่าการก่อหนี้ผูกพันระยะยาว ในวันที่ปัจจัยบวกทางเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจน
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่บอกความเก่งในการบริหารจัดการ
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การมียอดขายสูงไม่ได้การันตีว่าคุณจะเป็นผู้ชนะ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ต่างหากคือเครื่องพิสูจน์ความสามารถในการคุมต้นทุนและการบริหาร Cash Flow ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ตกอยู่ในสภาวะ “ขาดทุน”
แต่ท่ามกลางวิกฤต ยังมี “เซียน” ที่เอาตัวรอดได้เสมอ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายจะตก แต่เขามีกลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ (REIT) และการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด นี่คือบทเรียนสำคัญที่บอกว่า ในปี 2026 เป็นต้นไป ดีเวลลอปเปอร์ที่เก่งแค่ “สร้างและขาย” จะอยู่รอดได้ยากกว่าคนที่เก่งเรื่อง “การเงินและการจัดการสินทรัพย์”
ขณะเดียวกัน ศุภาลัย (Supalai) ก็ตามมาติดๆ ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จากการบริหารจัดการต้นทุนที่เป็นเลิศและการกระจายพอร์ตสินค้าไปยังต่างจังหวัดอย่างเป็นระบบ ช่วยกระจายความเสี่ยงจากตลาดกรุงเทพฯ ที่เริ่มอิ่มตัว
เทรนด์อสังหาฯ ปี 2026: ความท้าทายและการปรับตัวครั้งใหญ่
เมื่อเรามองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป ปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนตลาดคือ:
Wellness & Aging Society: การออกแบบบ้านที่รองรับผู้สูงอายุและการใช้ชีวิตที่มีสุขภาวะที่ดี จะไม่ใช่แค่ Option แต่เป็น Standard ใหม่
Sustainability & Green Building: อสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยประหยัดพลังงานจะได้รับความนิยมสูงขึ้น เพราะผู้ซื้อเริ่มคำนึงถึงค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายในระยะยาว การมีระบบ Solar Cell หรือ EV Charger กลายเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจ
Digital Transformation: การใช้ AI มาช่วยในการบริหารจัดการนิติบุคคล การตรวจรับบ้านผ่านแอปพลิเคชัน และระบบ Smart Home ที่เชื่อมต่อกับ ประกันบ้าน เพื่อลดเบี้ยประกันภัย จะเป็นสิ่งที่เห็นได้ทั่วไป
Mixed-use Development: โครงการขนาดใหญ่ที่รวมที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ และคอมมูนิตี้มอลล์เข้าด้วยกัน เช่นที่ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กำลังทำและสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้กว่า 103% ในปีที่ผ่านมา
กลยุทธ์สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนในปี 2026
สำหรับท่านที่กำลังวางแผนจะ กู้ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหาฯ ในช่วงนี้ ผมมีคำแนะนำในฐานะผู้เชี่ยวชาญดังนี้ครับ:
เช็คสุขภาพทางการเงิน: ก่อนจะขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ควรเคลียร์หนี้ระยะสั้นให้เหลือน้อยที่สุด เพราะธนาคารในปัจจุบันเข้มงวดกับภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) อย่างมาก
เลือกทำเลที่มี Real Demand: หลีกเลี่ยงทำเลที่มีแต่ Speculative Demand หรือการซื้อเพื่อเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว ให้เน้นทำเลที่มีแหล่งงานจริง หรือใกล้แนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว
มองหาความคุ้มค่ามากกว่าราคาถูก: ในยุคที่ต้นทุนก่อสร้างพุ่งสูง บ้านที่ราคาถูกเกินไปอาจมาพร้อมกับปัญหาคุณภาพงานก่อสร้าง การเลือกซื้อจากดีเวลลอปเปอร์ที่มีชื่อเสียงด้านบริการหลังการขายและการบริหารนิติบุคคลที่เข้มแข็ง จะช่วยรักษา Value ของสินทรัพย์คุณในอนาคต
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วง “ผลัดใบ” อย่างรุนแรง จากยุคที่ใครสร้างก็ขายได้ สู่ยุคที่ต้องใช้ “Data” และ “Empathy” ในการเข้าใจลูกค้าอย่างแท้จริง ตัวเลขรายได้และกำไรในปี 2566-2567 เป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็งที่แสดงให้เห็นถึงการปรับฐานครั้งใหญ่ของตลาด
ในปี 2026 เราจะเห็นการควบรวมกิจการ (M&A) มากขึ้น และจะเห็นบริษัทที่สายป่านสั้นต้องม้วนเสื่อกลับไป ขณะที่กลุ่ม “Big Players” จะยิ่งแข็งแกร่งขึ้นจากการขยายตัวไปสู่ธุรกิจข้างเคียง (Related Business) เพื่อสร้างระบบ Ecosystem ของตัวเอง
หากคุณเป็นหนึ่งในคนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ ไม่ว่าจะเป็นการหาที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างครอบครัว หรือการลงทุนเพื่อความมั่งคั่งในระยะยาว การติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดและการมีที่ปรึกษาที่เข้าใจกลไกตลาดอย่างลึกซึ้งคืออาวุธที่สำคัญที่สุด
สำหรับใครที่ต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวางแผนการเงินเพื่อที่อยู่อาศัย หรือต้องการข้อมูลเจาะลึกในแต่ละทำเลเพื่อให้การ กู้ซื้อบ้าน ของคุณเป็นเรื่องง่ายและคุ้มค่าที่สุด สามารถติดตามบทความวิเคราะห์เจาะลึกของเราได้ในตอนถัดไป หรือติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ เพราะเรื่องบ้าน… ไม่ใช่แค่การซื้อที่อยู่อาศัย แต่คือการวางรากฐานอนาคตของคุณและคนที่คุณรัก
