เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากอดีต สู่กลยุทธ์ผู้ชนะในยุค 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกวงในของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงมานับครั้งไม่ถ้วน ตั้งแต่วิกฤตจนถึงช่วงที่ตลาดรุ่งเรืองถึงขีดสุด แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของดีเวลลอปเปอร์ไทย จากเดิมที่เราเคยมองว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ Take-off หลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรง และส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 และ 2568 จนเกิดการปรับโครงสร้างใหญ่ที่เราเห็นกันในปี 2569 นี้
หากเราย้อนกลับไปวิเคราะห์ดาต้าจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ เราจะเห็นภาพสะท้อนของเศรษฐกิจไทยได้อย่างชัดเจน แม้ตัวเลขรายได้รวมจะดูมหาศาลกว่า 3.7 แสนล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในไส้ใน กลับพบว่ามีบริษัทเกินครึ่งที่ต้องเผชิญกับภาวะรายได้หดตัว ซึ่งนี่คือสัญญาณเตือนว่า การทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แบบเดิมๆ ไม่สามารถสร้างการเติบโตได้อีกต่อไป
วิเคราะห์สมรภูมิรายได้: ใครคือผู้ครองส่วนแบ่งตลาดที่แท้จริง?
ในปีที่ผ่านมา รายได้รวมของกลุ่มอสังหาฯ ลดลงราว 1.2% ซึ่งดูเหมือนไม่มาก แต่ความจริงที่น่าตกใจคือมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ติดลบ โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นเซกเมนต์ระดับกลาง-ล่าง ที่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนและการเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน อย่างหนัก บริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น., ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ต่างทำรายได้วูบไปกว่า 20-30%
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตมักมี “ผู้ชนะ” เสมอ แสนสิริ (Sansiri) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวม โดยทำไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้าน สิ่งที่ทำให้แสนสิริแตกต่างคือกลยุทธ์ “Speed to Market” และการจับตลาดระดับ High-end ที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นมากนัก โดยเฉพาะโครงการ บ้านเดี่ยวหรู และ คอนโดมิเนียม ใจกลางเมือง
ในขณะที่ เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่หากเราวัดกันที่ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) เอพี คือเบอร์ 1 ของประเทศอย่างแท้จริง ด้วยยอดขายกว่า 36,927 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพของพอร์ตโฟลิโอที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ โดยเฉพาะ บ้านจัดสรร ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง (Real Demand)
รายได้จากการขาย vs รายได้รวม: กับดักตัวเลขที่นักลงทุนต้องรู้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องแยกให้ออกระหว่าง “รายได้รวม” และ “รายได้จากการขาย” เพราะหลายบริษัทมีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้บริหารจัดการมาช่วยพยุงภาพรวมไว้
ในปีที่ผ่านมา รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง 11% นี่คือตัวเลขที่สะท้อนความยากลำบากของตลาดบ้านและคอนโดอย่างแท้จริง บริษัทใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) มียอดขายตกลงถึง 38% ซึ่งถือเป็นเรื่องที่น่าตกใจสำหรับยักษ์ใหญ่เบอร์ต้นของวงการ แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) กลับสามารถทำรายได้จากการขายเติบโตสวนกระแสได้ถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ นี่คือผลลัพธ์ของการปรับตัวเข้าสู่ตลาดลักชัวรีอย่างเต็มตัว
อีกหนึ่งตัวละครที่มองข้ามไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกคืบเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนมียอดขายเติบโตแบบก้าวกระโดดกว่า 100% จากการใช้ความได้เปรียบเรื่อง “Mixed-use” ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้ซื้อ ซึ่งนี่กลายเป็นเทรนด์หลักที่เราเห็นในปี 2569 นี้
บรรทัดสุดท้าย “กำไรสุทธิ” คือเครื่องพิสูจน์ฝีมือ
ยอดขายที่สูงอาจเป็นเพียงภาพลวงตาหากขาดการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากอง REIT นี่คือตัวอย่างของการบริหารจัดการ Asset ที่ชาญฉลาดในวันที่การขายบ้านทำได้ยากขึ้น ในขณะที่ ศุภาลัย (Supalai) และ เอพี ยังคงรักษาระดับกำไรได้อย่างเหนียวแน่นในระดับ 6,000 ล้านบาท
สิ่งที่น่าชื่นชมที่สุดคือ แสนสิริ ที่นอกจากรายได้จะโตแล้ว กำไรสุทธิยังพุ่งสูงถึง 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% สะท้อนถึงการปรับโครงสร้างต้นทุนและการเลือกทำโครงการที่มี Margin สูงได้อย่างแม่นยำ
เทรนด์ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ปี 2569: ก้าวต่อไปที่ต้องปรับตัว
จากประสบการณ์ของผม มองว่าในปี 2569 และอนาคตข้างหน้า ธุรกิจนี้จะไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่า “ใครมีที่ดินมากกว่า” แต่จะขึ้นอยู่กับว่า “ใครเข้าใจไลฟ์สไตล์มากกว่า” โดยมีปัจจัยหลักดังนี้:
Wellness & Aging Society: การออกแบบบ้านเพื่อผู้สูงอายุและฟังก์ชันส่งเสริมสุขภาพจะกลายเป็นมาตรฐาน ไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป
Sustainability & Green Energy: บ้านจัดสรร ที่ติดตั้ง Solar Cell และระบบประหยัดพลังงานจะได้รับความนิยมสูง เพราะช่วยลดภาระค่าครองชีพในระยะยาว และยังอาจได้รับสิทธิประโยชน์ด้าน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเงื่อนไขดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคาร
Digital Transformation: การใช้ AI ในการวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้าและการทำ Virtual Tour ที่สมจริง จะช่วยลดต้นทุนการตลาดและเพิ่มโอกาสปิดการขายได้เร็วขึ้น
Foreign Demand: ตลาด ลงทุนคอนโด สำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในทำเลกรุงเทพฯ ภูเก็ต และชลบุรี จะยังคงเป็นตัวช่วยสำคัญในการระบายสต็อกสินค้าในระดับราคาสูง
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนคอนโด ในช่วงปี 2569 นี้ ผมมองว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับคนที่มีความพร้อมทางการเงิน เนื่องจากดีเวลลอปเปอร์หลายรายยังคงมีแคมเปญกระตุ้นการตัดสินใจที่รุนแรง ไม่ว่าจะเป็นการช่วยผ่อนหรือส่วนลดเงินสดจำนวนมาก
อย่างไรก็ตาม การเลือกโครงการต้องพิจารณาถึง “ความมั่นคงของแบรนด์” เป็นสำคัญ ควรเลือกบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งและมีประวัติการดูแลหลังการขายที่ดี เพราะในสภาวะที่ตลาดผันผวน ความเสี่ยงเรื่องการก่อสร้างหยุดชะงักหรือคุณภาพวัสดุลดลงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปัจจุบันไม่ได้อยู่ในยุคที่หยิบจับอะไรก็เป็นเงินเป็นทองเหมือนเมื่อก่อน แต่มันคือยุคของ “มืออาชีพตัวจริง” ที่ต้องใช้ทั้งศาสตร์และศิลป์ในการขับเคลื่อนองค์กรให้รอดพ้นจากมรสุมเศรษฐกิจไปให้ได้
หากคุณกำลังมองหาช่องทางการลงทุนที่คุ้มค่า หรือต้องการปรึกษาเรื่อง สินเชื่อบ้าน เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุดสำหรับการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในฝัน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในวันที่ตลาดกำลังเริ่มกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง
สัมผัสประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับและคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนตัวจริง ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับข้อมูลโครงการทำเลศักยภาพที่คุ้มค่าที่สุดก่อนใคร เพราะบ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือการลงทุนในคุณภาพชีวิตที่คุณเลือกเองได้!
