เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากยักษ์ใหญ่สู่กลยุทธ์การทำกำไรในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ผ่านทั้งจุดสูงสุดและจุดต่ำสุดมาหลายระลอก แต่หากจะให้พูดถึงช่วงเวลาที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความผันผวนที่สุดช่วงหนึ่ง คงหนีไม่พ้นช่วงรอยต่อตั้งแต่ปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงการคาดการณ์ในปี 2569-2570 ซึ่งถือเป็นบททดสอบสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยที่ต้องปรับตัวขนานใหญ่เพื่อความอยู่รอด
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมในปี 2566 ที่ผ่านมา หลายคนตั้งความหวังไว้สูงว่าจะเป็นปีที่ตลาด “Take off” อย่างเต็มรูปแบบหลังจากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย แต่ในความเป็นจริงกลับกลายเป็นปีที่น่าผิดหวัง ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ในช่วง High Season อย่างไตรมาสที่ 4 ที่ควรจะคึกคักที่สุด ก็ยังไม่สามารถดึงโมเมนตัมกลับมาได้ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและกลุ่มนักลงทุน
ผ่าโครงสร้างรายได้ 41 บริษัทจดทะเบียน: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจและสะท้อนภาพความเป็นจริงของตลาดได้เป็นอย่างดี ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้ทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (ที่มีรายได้ 376,141 ล้านบาท) แต่ถ้าเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่ต้องเผชิญกับรายได้ที่หดตัวลง
นี่คือสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่า “ปลาใหญ่” เริ่มต้องดิ้นรนมากขึ้น บริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์ (RML) และลลิล พร็อพเพอร์ตี้ สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มเซกเมนต์ระดับกลางและคอนโดมิเนียมบางกลุ่มกำลังเผชิญกับปัญหากำลังซื้อที่เปราะบาง แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่บ่อยนักที่จะเห็นเบอร์หนึ่งในใจใครหลายคนมียอดตกลงขนาดนี้
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีผู้ที่หาโอกาสเจอ “แสนสิริ” (SIRI) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเบียดเอาชนะคู่แข่งคนสำคัญอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปได้อย่างหวุดหวิด ซึ่งนี่คือผลลัพธ์จากการวางกลยุทธ์รุกตลาดระดับบน (Luxury Segment) ที่ยังคงมีกำลังซื้อแข็งแกร่งและได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อบ้าน น้อยกว่ากลุ่มอื่น
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อก
ในการวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่เราต้องให้ความสำคัญมากกว่ารายได้รวม (Total Revenue) ก็คือ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เพราะนี่คือตัวเลขที่บอกว่าคุณขายบ้านและคอนโดมิเนียมได้จริงๆ เท่าไหร่ โดยไม่นับรวมรายได้จากการบริหารจัดการหรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน
ตัวเลขรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นี่คือ “ความจริงที่เจ็บปวด” ของอุตสาหกรรม เพราะมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายถอยหลังเข้าคลอง หากพิจารณาในแง่ของการขาย “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์การขายอย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ก็แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการทำตลาดบ้านจัดสรรที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่
จุดที่น่าสังเกตสำหรับปี 2026 ที่กำลังจะมาถึงคือ การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ในส่วนของที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ซึ่งมียอดเติบโตสูงถึง 103% สิ่งนี้สะท้อนว่าการพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็ก กลายเป็นสูตรสำเร็จใหม่ที่ดึงดูดใจผู้ซื้อในยุคที่ต้องการความสะดวกสบายแบบครบวงจร
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์การบริหารจัดการต้นทุนและ Asset พอร์ตโฟลิโอ
การขายเก่งไม่ได้หมายความว่าจะกำไรเยอะเสมอไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (ลดลง -11%) โดยมีหลายบริษัทที่ยังคงต้องแบกรับผลขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ช่วงโควิด แต่ผู้ที่ยืนหนึ่งในเรื่องการทำกำไรยังคงเป็น “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่โกยกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท
คำถามคือ LH ทำได้อย่างไรในวันที่รายได้จากการขายลดลง? คำตอบคือ “ความเก๋า” ในการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ การขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) เป็นกลยุทธ์ที่ช่วยสร้างกำไรมหาศาล ซึ่งเป็นตัวอย่างที่ดีของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างเพื่อขายเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการสร้างเพื่อเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์และทำกำไรผ่านตลาดทุน
ขณะที่ ศุภาลัย (SPALI) และ แสนสิริ ก็ตามมาติดๆ ในแง่ของกำไร โดยเฉพาะแสนสิริที่กำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% จากการปรับพอร์ตสินค้าไปสู่ระดับ High-end มากขึ้น ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีมาร์จิ้นสูงและปิดการขายได้เร็วกว่าในสภาวะที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สู่ปี 2026: ความท้าทายและโอกาสใหม่
เมื่อเรามองข้ามช็อตไปถึงปี 2026 ผมเชื่อว่าโครงสร้างของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง โดยมีปัจจัยบวกและลบที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อมรับมือ ดังนี้:
การปรับตัวของตลาดสินเชื่อ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นปัจจัยกดดันหลัก ทำให้การขอ สินเชื่อบ้าน ทำได้ยากขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น ผู้ประกอบการจะหันมาโฟกัสที่กลุ่ม Real Demand ระดับกลาง-บนมากขึ้น และอาจเห็นการออกมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่ครอบคลุมไปถึงบ้านราคาที่สูงขึ้น
กระแสการรีไฟแนนซ์และสงครามดอกเบี้ย: สำหรับผู้บริโภคที่มีภาระหนี้อยู่เดิม การมองหาช่องทาง รีไฟแนนซ์บ้าน หรือ รีไฟแนนซ์คอนโด จะกลายเป็นเรื่องปกติเพื่อลดภาระรายเดือน ในขณะที่สถาบันการเงินจะแข่งขันกันเสนอโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำเพื่อแย่งชิงลูกหนี้เกรด A ซึ่งจะส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดเริ่มกลับมาหมุนเวียนได้ดีขึ้นในช่วงปี 2026
อสังหาริมทรัพย์สีเขียว (Green Real Estate): ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นเทรนด์ ESG ที่ชัดเจนมาก โครงการที่จะได้รับความนิยมในปี 2026 จะต้องมีนวัตกรรมประหยัดพลังงาน มีจุดชาร์จ EV และใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งนอกจากจะช่วยเรื่องภาพลักษณ์แล้ว ยังส่งผลต่อการขอสินเชื่อโครงการ (Pre-post Finance) ที่มีเงื่อนไขดอกเบี้ยพิเศษสำหรับอาคารประหยัดพลังงานอีกด้วย
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเขตเศรษฐกิจใหม่: พื้นที่ EEC (ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี, ระยอง) และหัวเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต และ เชียงใหม่ จะยังคงเป็นขุมทองของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะรูปแบบ Branded Residence และการปล่อยเช่าระยะยาวให้กับชาวต่างชาติ (Expat) ที่เข้ามาทำงานและเกษียณอายุในไทย
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
หากคุณกำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือการลงทุนเพื่อสร้าง Passive Income ในช่วงปีนี้จนถึงปี 2026 สิ่งสำคัญที่สุดคือ “กระแสเงินสด” และ “ทำเล” (Location) ที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคา (Capital Gain) ในอนาคต
การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าในทำเลที่ยังมีราคาไม่สูงเกินไป หรือการลงทุนในบ้านเดี่ยวในเขตปริมณฑลที่ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ากำลังจะเปิดใช้ คือทางเลือกที่ชาญฉลาด นอกจากนี้ การปรึกษา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะพื้นที่ จะช่วยให้คุณเข้าถึงทรัพย์สินที่ราคาต่ำกว่าตลาด (Underpriced) ซึ่งหาไม่ได้ทั่วไปจากหน้าเว็บโครงการ
สำหรับผู้ที่มีแผนจะซื้อบ้าน การเตรียมความพร้อมทางด้านการเงินเป็นสิ่งสำคัญอันดับหนึ่ง การตรวจสอบเครดิตบูโรและการเดินบัญชีให้สวยงามล่วงหน้าอย่างน้อย 6-12 เดือน จะช่วยเพิ่มโอกาสในการผ่านอนุมัติ สินเชื่อบ้าน ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่าที่สุด
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันอาจจะดูเหมือนอยู่ในช่วงชะลอตัว แต่ในมุมมองของผม นี่คือช่วง “ปรับฐาน” เพื่อรอการเติบโตครั้งใหม่ ผู้ประกอบการที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งทางการเงินและปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปได้ คือกลุ่มที่จะครองตลาดในปี 2026 ได้อย่างมั่นคง
ตลาดจะไม่มีวันตาย เพียงแต่จะย้ายจากมือของผู้ที่ไม่พร้อม ไปสู่มือของผู้ที่มองเห็นโอกาสและเตรียมตัวมาอย่างดีเท่านั้น หากคุณกำลังวางแผนที่จะขยายพอร์ตการลงทุน หรือต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในฝัน ตอนนี้คือช่วงเวลาแห่งการศึกษาข้อมูลและเปรียบเทียบข้อเสนอที่ดีที่สุดก่อนที่ราคาที่ดินและค่าก่อสร้างจะพุ่งสูงขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อในอนาคต
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการทราบเทคนิคการขอสินเชื่อให้ผ่านง่ายได้วงเงินสูง อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมงานมืออาชีพของเราที่พร้อมจะดูแลคุณในทุกขั้นตอนของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
พร้อมที่จะเริ่มต้นเส้นทางนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จหรือยัง? ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาฟรี และรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงข้อมูลโครงการใหม่ก่อนใคร!
