เจาะลึกสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026: ถอดบทเรียนจากบิ๊กเพลเยอร์ ใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคดอกเบี้ยสูงและกำลังซื้อเปราะบาง?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตจนถึงยุคบูมสุดขีด ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบันในปี 2569-2570 นี้ คือบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งของดีเวลลอปเปอร์ไทย หากเราย้อนกลับไปดูจุดเปลี่ยนสำคัญในปี 2566 ที่หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวแบบ “Take off” ต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างรุนแรงตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน
สถานการณ์ที่เกิดขึ้นไม่ใช่แค่เรื่องของความต้องการซื้อที่ลดลง แต่เป็นผลกระทบแบบลูกโซ่จากภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลโดยตรงต่อการขอ สินเชื่อบ้าน ของกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่าง ซึ่งเป็นเส้นเลือดใหญ่ของตลาด วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าในวันที่พายุพัดแรง ใครที่ยังยืนหยัดอยู่ได้และใครคือ “King of Real Estate” ที่แท้จริง
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากการเก็บข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ถ้าเรา “Double Click” ลงไปในรายละเอียดจะพบความจริงที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งต้องเผชิญกับรายได้ที่ติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์, และไรมอน แลนด์ ซึ่งรายหลังติดลบไปถึง -26% ขณะที่ค่ายใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ขึ้นชื่อเรื่องความเก๋าเกมก็ยังไม่พ้นวิบากกรรม โดยรายได้รวมหดตัวลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์ รูปแบบเดิมๆ อาจเริ่มไม่ตอบโจทย์ความต้องการในยุคที่กำลังซื้อถูกกดทับด้วยสภาวะเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส แสนสิริ (Sansiri) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้าน สิ่งที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นคือการกล้าตัดสินใจปรับพอร์ตโฟลิโอเข้าสู่กลุ่มระดับบน (Luxury) และกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีมากขึ้น ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากการพิจารณา สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดของธนาคาร
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: มาตรวัดความสามารถในการระบายสต็อก
หากเราต้องการวัดกึ๋นของทีมขายและคุณภาพของสินค้าจริงๆ “รายได้รวม” อาจจะไม่ใช่คำตอบทั้งหมด เพราะบางบริษัทมีรายได้เสริมจากการบริหารโครงการหรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน แต่ถ้าเราดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว เราจะเห็นภาพการต่อสู้ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ชัดเจนขึ้น
ในปีที่ผ่านมา รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 รายที่มียอดขายตกต่ำลง สิ่งที่น่ากังวลคือแลนด์แอนด์เฮ้าส์มียอดขายลดลงถึง -38% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่าสินค้าประเภท บ้านเดี่ยว ในระดับราคากลางอาจกำลังเผชิญหน้ากับทางตัน
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP ยังคงครองแชมป์ยอดขายอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็นับว่ารักษาสภาพคล่องได้ดีเยี่ยม เคล็ดลับของ AP คือการกระจายความเสี่ยงผ่านโปรดักต์ที่หลากหลาย ทั้ง คอนโดมิเนียม ใกล้รถไฟฟ้าและทาวน์โฮมที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ การบริหารจัดการ Inventory ที่รวดเร็วทำให้ AP ยังคงเป็นเบอร์หนึ่งในแง่ของ Market Share
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มขยายอาณาจักรจากห้างสรรพสินค้าเข้าสู่ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยในปีที่ผ่านมามียอดขายโตกระโดดถึง 103% สิ่งนี้บ่งบอกว่าโมเดล Mixed-use ที่มีทั้งที่อยู่อาศัยและห้างสรรพสินค้าในที่เดียวกัน คือเทรนด์ที่ผู้ซื้อในปี 2026 ให้ความสำคัญมากที่สุด
สงครามกำไร: ใครคือ “Winner” ในเชิงคุณภาพ?
ในการทำธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% มีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางที่ปรับตัวไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคและการพุ่งสูงขึ้นของต้นทุนการก่อสร้าง
แต่ผู้ที่ยังคงครองบัลลังก์กำไรสูงสุดคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายจะตก แต่การมีกลยุทธ์ Asset Management ที่ชาญฉลาด เช่น การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ (REIT) ทำให้พวกเขายังมีกระแสเงินสดและกำไรที่แข็งแกร่ง นี่คือตัวอย่างของการบริหารพอร์ตโฟลิโอในแบบฉบับมืออาชีพ
ตามมาติดๆ คือ ศุภาลัย (Supalai) ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จุดเด่นของศุภาลัยคือ “Cost Efficiency” หรือการบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดในอุตสาหกรรม ทำให้พวกเขาสามารถทำราคาขายที่ดึงดูดใจผู้บริโภคได้โดยที่อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) ยังคงสูงอยู่ ขณะที่แสนสิริทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากการโอนโครงการระดับลักชัวรีที่มี Margin สูงนั่นเอง
ปัจจัยท้าทายและการปรับตัวในปี 2026
จากประสบการณ์ 10 ปีของผม ผมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 และปีต่อๆ ไปจะไม่ได้สู้กันที่จำนวนยูนิตอีกต่อไป แต่จะสู้กันที่ 3 ปัจจัยหลัก:
Financial Resilience: ความแข็งแกร่งทางการเงิน บริษัทที่มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำจะมีความได้เปรียบในการหาแหล่งเงินทุนต้นทุนต่ำเพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่ ในยุคที่ดอกเบี้ยเงินกู้ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง
Product Integration: การนำเทคโนโลยี Smart Home และโซลูชันด้านความยั่งยืน (ESG) มาใช้ ผู้บริโภคในปัจจุบันไม่ได้มองหาแค่ “ที่พัก” แต่มองหา “คุณภาพชีวิต” บ้านที่ช่วยประหยัดพลังงานจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาว และจูงใจให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
Credit Assistance: การเป็นตัวกลางในการช่วยลูกค้าวางแผนการเงิน สำหรับใครที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้าน หรือต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ดีเวลลอปเปอร์ที่มีพันธมิตรกับธนาคารและให้คำปรึกษาอย่างใกล้ชิดจะสามารถปิดการขายได้มากกว่า
นอกจากนี้ ตลาด รีไฟแนนซ์บ้าน ยังกลายเป็นโอกาสใหม่สำหรับภาคการเงิน เนื่องจากลูกค้ารายเดิมที่ผ่อนชำระมาครบ 3 ปีต้องการลดภาระดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งส่งผลทางอ้อมต่อกำลังซื้อในตลาดบ้านใหม่ด้วยเช่นกัน
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
หากคุณคือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน อสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลานี้คือ “Buyer’s Market” อย่างแท้จริง การแข่งขันที่สูงทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต่างขนแคมเปญอัดฉีดส่วนลดและโปรโมชันมากมาย แต่สิ่งที่ต้องระวังคือ “สภาพคล่อง” ของโครงการนั้นๆ การเลือกลงทุนในคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรจากค่าย Top 10 ที่ผมกล่าวไปข้างต้นจะมีความเสี่ยงต่ำกว่าในแง่ของการบริหารจัดการส่วนกลางและการรักษาพูนค่า (Appreciation) ในอนาคต
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง การเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การทำงานแบบ Hybrid Work และมีพื้นที่สีเขียวเพียงพอคือสิ่งสำคัญ และอย่าลืมตรวจสอบความสามารถในการผ่อนชำระ การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย สินเชื่อบ้าน จากหลายสถาบันการเงิน รวมถึงการวางแผนเรื่อง ประกันบ้าน จะช่วยให้คุณมีรากฐานทางการเงินที่มั่นคง
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้และปีหน้าคือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของแบรนด์และการบริหารจัดการข้อมูล (Data-Driven Decision) บริษัทที่ยืดหยุ่นและกล้าเปลี่ยนกลยุทธ์จากการเน้นปริมาณมาเป็นเน้น “Value” จะเป็นผู้ที่รอดพ้นจากมรสุมเศรษฐกิจนี้ไปได้ ตัวเลขรายได้และกำไรของบิ๊กเพลเยอร์อย่าง แสนสิริ, AP และศุภาลัย คือเครื่องยืนยันว่า แม้ในวันที่ยากลำบาก หากเราอ่านเกมขาดและเข้าถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค โอกาสในการเป็นที่หนึ่งก็ยังคงเปิดกว้างเสมอ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงลึกในการวางแผนด้าน อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการเลือกซื้อโครงการที่คุ้มค่าที่สุด หรือการบริหารจัดการพอร์ตสินทรัพย์เพื่อให้เกิดผลตอบแทนสูงสุดในสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมงานมืออาชีพของเราพร้อมเคียงข้างและให้คำแนะนำที่เป็นรูปธรรม เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับอนาคต
สนใจรับคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และแผนสินเชื่อบ้าน ติดต่อเราได้ที่นี่วันนี้ เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จก่อนใครในตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทาย
