ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่คาดการณ์ว่าจะได้รับอานิสงส์ต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่แข็งแกร่งในปี 2565 ซึ่งธุรกิจกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นที่น่าจับตามอง แต่กลับกลายเป็นว่า ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์นี้ยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัวและเติบโต ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและแนวโน้มที่ยังไม่สดใสเท่าที่ควร
ด้วยประสบการณ์กว่าทศวรรษในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ และความมุ่งมั่นในการติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งและคว้าชัยชนะในสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 นี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่กระทบในวงกว้าง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่าที่เห็น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบในวงกว้างที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ที่ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ที่มีรายได้ลดลง 21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 ได้แก่ Land and Houses, AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขาย ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์จะยิ่งเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในด้านรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงการลดลงเล็กน้อยที่ 2% ได้ และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
ผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai ที่รักษาตำแหน่งไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงมีรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว ความสามารถในการทำกำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด: ปัจจัยบวกจากสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH กลับมาเป็นแชมป์ได้ในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai จะเป็นผู้ที่คว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 6 เฉือน Quality House ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยในอันดับ 7 Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในการเผชิญกับปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากยิ่งขึ้น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าการปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง เพื่อช่วยในการตัดสินใจทางธุรกิจที่สำคัญ Property Mentor พร้อมเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ของท่าน โปรดติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นบทสนทนาเกี่ยวกับการสร้างความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
