แด่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์: บทวิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการปี 2566 และแนวโน้มการฟื้นตัวสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลาสิบปี ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดนี้มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งแตกต่างจากความคาดหวังที่เคยมีโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องมาจากปี 2565 ทว่าภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพการรับมือของแต่ละบริษัท Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 ผลลัพธ์ที่ได้สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวที่แตกต่างกันของผู้เล่นในตลาด และเปิดเผยถึง “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยที่ซ่อนความแตกต่าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก หากไม่พิจารณาถึงรายละเอียดรายบริษัท ซึ่งพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการหดตัวของรายได้รวมมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างเผชิญกับตัวเลขติดลบประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะรายได้รวมติดลบได้ถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัทมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ แต่ภาพรวมยังคงน่าจับตา
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (ปัจจุบันคือ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้นของสุขภาพธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริงและสะท้อนความสามารถหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นสำคัญ เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าสนใจ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขการลดลงที่น่าตกใจพบในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: ความสามารถในการทำตลาดที่โดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยเฉือนหน้าแสนสิริที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้ถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 ส่วนอันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มักจะทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ อย่าง CPN (Central Pattana) ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง หลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่สามารถเรียกได้ว่าเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาทในปี 2565
ยิ่งไปกว่านั้น มีมากถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดครองแชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses สามารถสร้างกำไรก้อนใหญ่ถึง 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลประกอบการ หากไม่มีรายการนี้ Supalai คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแทนที่ โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
อันดับ 4 คือแสนสิริ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property รั้งอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาทในอันดับ 6 เฉือน Quality Houses ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาทไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ CPN ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสู่ปี 2567: ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภูมิทัศน์ของ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับสภาวะที่ไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยง ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด และสร้างสรรค์นวัตกรรมที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน หรือนักลงทุนที่สนใจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย การศึกษาบทวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการทำความเข้าใจภาพรวมและวางแผนกลยุทธ์ให้รอบคอบ
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติม หรือกำลังมองหาโซลูชันที่เหมาะสมกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันค้นหาหนทางสู่ความสำเร็จและเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต.
