เจาะลึกผลประกอบการอสังหาฯ ไทย ปี 2566: ใครคือผู้นำตัวจริงท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 เป็นอีกปีที่พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของผู้เล่นในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเผชิญกับปัจจัยลบที่คาดไม่ถึงหลายประการก็ตาม หากมองย้อนกลับไป ปี 2565 ดูเหมือนจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวที่สดใส ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วง “take off” มีแรงส่งต่อเนื่องมาอย่างน่าพอใจ ทว่า ความคาดหวังเหล่านั้นกลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงอันซับซ้อน เมื่อตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและกระตุ้นเศรษฐกิจในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ทิ้งไว้ซึ่งความไม่แน่นอนที่ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจถึงภาพรวมที่แท้จริงของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท การวิเคราะห์เชิงลึกนี้จะช่วยเผยให้เห็นว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนได้ดีเพียงใด และใครคือผู้นำที่แท้จริงในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมของรายได้รวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% นั้นมีหลายราย อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างก็ประสบกับรายได้ที่ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ลดลง 23%, Major Development (MD) ที่ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% เช่นเดียวกับ Supalai (SPALI) ที่ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
San Siri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม พร้อมการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณาถึงผู้นำในด้านรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
ในโลกของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการแข่งขันสูง การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากบริษัทบางแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน การวัดผลประกอบการที่แม่นยำที่สุดจึงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาขึ้นโดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ตามมาด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากบริษัทไม่สามารถทำกำไรสุทธิที่น่าพอใจได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุด: 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนนี้รวมถึงกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แม้ว่าบางบริษัทจะแสดงผลงานที่โดดเด่น แต่โดยรวมแล้ว ตลาดกำลังเผชิญกับแรงกดดันที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การจะประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดเช่นนี้ จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจในแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567, การวางกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด, การบริหารต้นทุนอย่างรัดกุม, และการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเติบโตในตลาดนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ ในการก้าวต่อไป คุณอาจต้องการพิจารณาถึงเทรนด์ล่าสุดใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน, การมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ที่น่าสนใจ, หรือการศึกษา กลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสิทธิภาพ เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
อย่ารอช้า! หากคุณพร้อมที่จะนำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณไปสู่ระดับใหม่แห่งความสำเร็จ เริ่มต้นจากการทำความเข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับอนาคต
