ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แม้จะมีความคาดหวังสูงจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ทว่าภาพรวมของตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศในปี 2567 ยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อให้เห็นภาพผลประกอบการที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงในสถานการณ์เช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท เราจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 3.9 หมื่นล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง AP Thailand ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากบริษัทหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากวัดกันที่รายได้จากการขายโฉมหน้าของ 10 อันดับแรกอาจมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในภาพรวมรายได้ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP Thailand กลับคืนบัลลังก์แชมป์รายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP Thailand กลับคืนสู่ตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มีรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกิจได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบผลขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ 7.4 พันล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses ที่สามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญก็ตาม โดยสาเหตุหลักมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ หากปราศจากรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปครอง
AP Thailand ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ Sansiri ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเจ็บปวด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปบทเรียนและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ผมได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการหลายราย
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้มาอย่างยาวนาน ผมมองเห็นว่าปัจจัยสำคัญที่จะทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ คือ ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการมองหาโอกาสในการสร้างรายได้ที่หลากหลายนอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประกอบการตัดสินใจ ผมขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมจากแหล่งที่น่าเชื่อถือ และพิจารณาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ เพื่อให้ท่านสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างมั่นคงและประสบความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้.
