สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัวแต่ใครคือผู้คุมเกมตัวจริง?
ปี 2566 คือบทพิสูจน์ที่แท้จริงสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด โดยได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองครั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่คาดหวังได้ จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงสะท้อนถึงความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่งอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่ต้องตีความ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท นี่คือสัญญาณที่ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
หลายบริษัทประสบกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือแสนสิริ ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 คือ Land and Houses มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 ได้แก่ Pruksa Holding ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (เดิมคือ Univentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักโดยตรง
หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ 10 อันดับแรกจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้จากการขายที่หดตัวอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำ ด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ที่เข้าป้ายอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai ที่รักษาอันดับไว้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 ได้แก่ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงิน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมี กำไรสุทธิ น้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 คือ Supalai ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือแสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 Origin Property มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย อันดับ 8 Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ การปรับกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปได้
สำหรับท่านที่อยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาลงทุนในภาคส่วนนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อประกอบการตัดสินใจที่รอบคอบและมีประสิทธิภาพ หากท่านต้องการคำปรึกษาหรือต้องการเจาะลึกข้อมูลด้าน การตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหาโอกาสและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
