ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 (2023) สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ซับซ้อนยิ่งกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ แรงส่งจากปี 2565 ที่เคยจุดประกายความหวังในการฟื้นตัว กลับถูกเบรกด้วยสภาวะการชะลอตัวที่ปรากฏชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ การชะลอตัวนี้ยังคงต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งโดยปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งนัก สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 เป็นปีที่บทพิสูจน์ความสามารถของแต่ละองค์กรอย่างแท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่ที่ชี้ให้เห็นถึงการหดตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่ออุตสาหกรรม
มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อยที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siam Asset (SAMY) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการโครงการและการสร้างยอดขายภายใต้สภาวะตลาดที่ยากลำบาก
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ (SIRI) คือแชมป์ผู้ครองตำแหน่งสูงสุดด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยยอดขาย 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% ทิ้งห่างอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปเพียงเล็กน้อย อันดับสามเป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับถัดมาใน Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City (U) (เดิมชื่อ U City, ปัจจุบันคือชื่อส่วนหนึ่งของ Asset World Corporation AWC) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด บางส่วนอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม เช่น ดอกเบี้ยรับ หรือกำไรจากการขายสินทรัพย์ แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการและตอบสนองความต้องการของตลาดได้ตรงจุดที่สุด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบปัญหาเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่รายได้จากการขายลดลง ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ติดลบ
AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาครองอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาทไปได้อย่างหวุดหวิด แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับสามคือ Supalai (SPALI) ที่ยังรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับห้าคือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 22,357 ล้านบาท
แม้จะประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายลดลง Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับหก ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Quality House (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงผลประกอบการที่โดดเด่น หลังจากที่ได้ทุ่มเทลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH รักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ คือการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) คงจะเข้าป้ายเป็นอันดับหนึ่งไป ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับสามอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับสี่คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% ตามมาด้วย Origin Property (ORI) ที่ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับถัดมาใน Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ส่วนอันดับเก้าคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 1,865 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Central Pattana (CPN) ที่ประมาณการกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2566 ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมนี้กำลังเผชิญ การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น และความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อผลกำไรของบริษัทต่างๆ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทที่สามารถปรับตัวได้รวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงทีเท่านั้น จึงจะสามารถก้าวข้ามผ่านสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองหลัก รวมถึงการพิจารณา โครงการอสังหาริมทรัพย์น่าลงทุน อย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจทางธุรกิจและการลงทุนที่ถูกต้อง
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้มีประสบการณ์ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมกันวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่านในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
