บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ชะลอตัวแต่แฝงด้วยโอกาสทองของผู้แข็งแกร่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย กว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างมากมาย แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นปีที่สะท้อนความท้าทายและพลวัตที่ซับซ้อนยิ่งกว่าครั้งไหนๆ แม้ความคาดหวังจะตั้งสูงตามโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่วงการเริ่มเห็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ แต่ภาพที่ปรากฏกลับเป็นภาวะชะลอตัวที่กินเวลายาวนานต่อเนื่อง ผ่านช่วงเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาปกติที่ควรจะคึกคักที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถเรียกความเชื่อมั่นกลับคืนมาได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมาอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในรายละเอียด ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามการแข่งขันที่เข้มข้นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะลดลงเล็กน้อยเพียงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปในวงกว้าง
บรรดาบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของภาวะการชะลอตัวในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ นอกจากนี้ Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ก็เป็นอีกกลุ่มที่ประสบกับความท้าทายอย่างมาก
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ซึ่งเป็นที่ยอมรับในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังเผชิญกับการลดลงของรายได้รวมถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property (-4%) ล้วนอยู่ในกลุ่มที่รายได้รวมลดลง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากจะประเมินผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อพิจารณา “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ภาพรวมจะมีความชัดเจนยิ่งขึ้น
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบที่ชัดเจนปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (-40%), และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านนี้ ก็ยังเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ทำรายได้ 32,829 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งที่อันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding ตามมาที่อันดับ 5 ด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ทำรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้ลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality Houses ทำรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่แข็งแกร่งในอนาคต
กำไรสุทธิ: ดัชนีวัดประสิทธิภาพการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่า
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การควบคุมค่าใช้จ่าย และความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกิจอย่างแท้จริง
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses ยังคงเป็นแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ผลกำไรที่โดดเด่นนี้ มาจากปัจจัยพิเศษ คือการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai ซึ่งทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property ตามมาที่อันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท อย่างสูสี Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสใหม่สำหรับนักลงทุนที่ชาญฉลาด
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนของปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในไทย ยังคงเผชิญกับปัจจัยกดดันต่างๆ ทั้งจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความเข้าใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง การเลือกบริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่ง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาไปสู่ความสำเร็จ
หากท่านคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่แข็งแกร่ง หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ในทำเลศักยภาพ หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีแนวโน้มผลประกอบการที่ดีในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสำรวจและคว้าโอกาสอันล้ำค่านี้ไปด้วยกัน.
