การวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในแต่ละปี ถือเป็นมากกว่าแค่การเก็บข้อมูล แต่เป็นการวิเคราะห์สัญญาณของเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคโดยตรง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น สร้างความประหลาดใจและบทเรียนอันล้ำค่าให้กับผู้ประกอบการหลายราย จากที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ตลาดกลับพบเจอแรงเสียดทานที่คาดไม่ถึง ส่งผลให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง ปัจจัยจากการเลือกตั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นในช่วงต้นปี สร้างความไม่แน่นอน ส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนของผู้บริโภคชะลอตัวตามไปด้วย และสถานการณ์นี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาทองของการซื้อขาย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และดูเหมือนว่าความท้าทายนี้จะยังคงเป็นโจทย์สำคัญสำหรับ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามขีดจำกัด กลายเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนที่ต้องใส่ใจ
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการสำรวจ พบว่ามีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงอาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลใจกว่านั้น นั่นคือมีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
บริษัทที่เผชิญหน้ากับการหดตัวของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% การที่บริษัทเหล่านี้ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับนี้ สะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุน การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และประสิทธิภาพในการดำเนินกลยุทธ์ทางการขาย
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ก็ยังไม่พ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่แข็งแกร่งและมีส่วนแบ่งการตลาดสูง ก็ยังต้องเผชิญกับแรงกดดันที่ต้องปรับกลยุทธ์และเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม: การจัดอันดับที่สะท้อนภาพรวม
เมื่อพิจารณารายได้รวมของ 41 บริษัท Top 10 อันดับแรก มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้ แม้จะแสดงถึงศักยภาพในการสร้างรายได้โดยรวม แต่ก็ยังมีปัจจัยอื่นที่ต้องพิจารณา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ได้ดีที่สุด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
หากเราตัดรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรงออกไป และพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของการจัดอันดับ 10 บริษัทแรก จะมีความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
โดยรวมแล้ว 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย: การจัดอันดับที่สะท้อนความสามารถหลัก
สำหรับ 10 อันดับแรกในหมวดรายได้จากการขาย มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% และ SC Asset ก็เป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตที่แข็งแกร่งในหมวดนี้ โดยเติบโตถึง 13% การที่ AP (Thailand) กลับมาครองอันดับ 1 ในหมวดรายได้จากการขาย สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันที่สูงในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำหรับที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ยังมี บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ที่ผลงานโดดเด่นเป็นพิเศษ ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายที่วางไว้
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ การดำเนินธุรกิจก็ยังถือว่าไม่สมบูรณ์แบบ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ยังมีกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนที่สูงขึ้น แรงกดดันด้านราคา และภาวะการแข่งขันที่รุนแรงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ: ผู้ชนะที่แท้จริงในการสร้างมูลค่า
เมื่อพิจารณาถึงความสามารถในการทำกำไร Top 10 อันดับแรก มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสูงสุดได้ แม้รายได้รวมจะลดลง สาเหตุหลักมาจากการมีรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai ก็มีโอกาสที่จะคว้าอันดับ 1 ไปครองได้ โดย Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดดในด้านกำไร โดยมีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นถึง 42%
แนวโน้มและโอกาสในปี 2567: ความท้าทายที่รอการพิสูจน์
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนของความท้าทายที่ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญในปี 2566 แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และเข้าใจถึงความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง
ในสภาวะที่ความผันผวนยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน รวมถึงการสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์และโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือการวางแผนกลยุทธ์สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของท่าน การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยท่านนำทางผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
