ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงหลังจากการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนาน อันเป็นผลมาจากปัจจัยแวดล้อมที่ซับซ้อน ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ตลาดไม่สามารถกลับมาสู่โมเมนตัมที่แข็งแกร่งได้ แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาปกติของฤดูกาลขาย (High Season) ก็ยังคงสะท้อนถึงแนวโน้มที่น่ากังวล จนส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นความเปลี่ยนแปลงและความท้าทายที่ธุรกิจต้องเผชิญอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์เจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจพลวัตของตลาด และบ่งชี้ถึงผู้ที่มีความสามารถในการปรับตัวและก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อทำการประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากรายได้ที่ลดลง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่ต่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่าเป็นห่วง: มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุด คือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ซึ่งรวมถึง L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่ -26%, Lalin Property Plc. (LALIN) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังคงประสบปัญหา โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PSH) ที่ -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
การแข่งขันรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริคว้าแชมป์ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
Sansiri Plc. (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) Plc. (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai Plc. (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Plc. (U): 17,672 ล้านบาท (ข้อมูลเดิมอาจคลาดเคลื่อน ชื่อบริษัทอาจเป็น U City ที่เป็นบริษัทในเครือ)
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate Plc. (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น หน้าตาของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่เกิดขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land Plc. (-78%), L.P.N. Development Plc. (-40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) Plc. ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) Plc. ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% – หมายเหตุ: ข้อมูลต้นฉบับระบุว่า AP รายได้ลดลงเล็กน้อย แต่มีการระบุว่า Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7% จึงอาจมีการคลาดเคลื่อนในข้อมูลต้นฉบับ)
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding Plc. (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่สูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลลัพธ์ที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือเครื่องวัดความสำเร็จที่แท้จริงในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses Plc. ครองแชมป์กำไรสูงสุดท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งราว 2,500 ล้านบาท เข้ากองทรัสต์ REIT)
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานที่นำเสนอข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายอย่างชัดเจนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 ซึ่งคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กรจะเป็นตัวแปรสำคัญในการพิสูจน์ว่าใครจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือมีความสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการประกอบการตัดสินใจ และหากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านสู่ความสำเร็จ
