วิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – บทสรุปของความท้าทายและผู้พลิกเกม
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในวงการกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ได้พิสูจน์แล้วว่าเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หากย้อนกลับไปในช่วงปลายปี 2565 ความหวังและความคาดหวังได้ถูกจุดประกายขึ้นอีกครั้ง จากแรงส่งของโมเมนตัมที่ดูเหมือนจะผลักดันให้ตลาดกลับมาคึกคัก แต่ทว่า ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง
เมื่อเข้าสู่ช่วงต้นปี 2566 เราได้เห็นสัญญาณของภาวะชะลอตัวที่ค่อยๆ คืบคลานเข้ามา ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาคธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ที่ตามมาด้วยความไม่แน่นอนทางการเมือง ความผันผวนนี้ได้บั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ส่งผลให้ตลาดซบเซาต่อเนื่องมาตลอดทั้งปี แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่ง “ไฮซีซั่น” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถแสดงสัญญาณของการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ ยิ่งเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สภาพการณ์ก็ยังคงไม่เห็นภาพที่สดใสขึ้นจากปีที่ผ่านมาอย่างชัดเจน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ตลอดปี 2566 เราได้ประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และที่สำคัญที่สุดคือ การค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% จาก 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่การเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลใจกว่านั้นมาก
เราพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บางรายเผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับที่น่าใจหาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 28% ถัดมาคือ ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยแต่ไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม แม้ภาพรวมจะชะลอตัว
เมื่อพิจารณา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก ในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้ตลาดโดยรวมจะเผชิญความท้าทาย แต่บางบริษัทก็ยังสามารถรักษาหรือเติบโตในส่วนของรายได้รวมได้ ซึ่งบ่งชี้ถึงความสามารถในการบริหารจัดการและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาด
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
ในขณะที่รายได้รวมเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถหลักในการสร้างรายได้ของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565
ภาพที่ปรากฏชัดเจนคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงความยากลำบากในการกระตุ้นยอดขายและส่งมอบโครงการในช่วงเวลาดังกล่าว
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ ไรมอน แลนด์ (-78%), แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (-40%) และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นว่าการรักษาอันดับในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย นั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นสู่เบอร์หนึ่งรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับ บริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (-24% จากปีก่อน)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองอีกแห่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งแสดงผลงานโดดเด่นด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 การเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้มาจากความสำเร็จของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ได้ลงทุนพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋ามีน้อย ก็ไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ยิ่งทวีความซับซ้อนเมื่อมีถึง 12 บริษัทที่ ขาดทุนสุทธิ บางบริษัทเผชิญกับการขาดทุนอย่างต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้จะลดลง
สำหรับ 10 อันดับ บริษัทอสังหาฯ ที่ทำกำไรสูงสุด ในปี 2566:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
(ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (-25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ผลประกอบการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การควบคุมค่าใช้จ่าย และการสร้างผลกำไรภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย แม้ว่าบางบริษัทจะมีรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ก็ยังสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรได้ ผ่านการบริหารจัดการที่เข้มข้น
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในอนาคต
ปี 2566 ถือเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สภาพตลาดที่ชะลอตัว ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และการแข่งขันที่รุนแรง ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาด และนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ เช่น คอนโดมิเนียมกรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยวราคาคุ้มค่า ยังคงมีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จ
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาโอกาสในการพัฒนาธุรกิจ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้เข้าใจภาพรวมของตลาด ระบุจุดแข็งและจุดอ่อนของแต่ละบริษัท และวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจของคุณ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความรู้ เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของความสำเร็จของคุณในอนาคต
