ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่เปลี่ยนโฉมหน้าผู้ชนะตัวจริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด และช่วงเวลาแห่งการปรับฐานที่ท้าทาย อย่างไรก็ตาม ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความประหลาดใจและทดสอบความแข็งแกร่งของผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะส่งต่อไปยังปี 2566 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นได้ต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 บริษัท ตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มุ่งเน้นเพียงแค่ตัวเลขรายได้รวม แต่ยังเจาะลึกถึงรายได้จากการขาย และที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” เพื่อค้นหาว่าบริษัทใดที่สามารถบริหารจัดการความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในบรรดาบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เราพบว่ามีหลายบริษัทที่มีรายได้ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยที่ต่ำกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อน “หัวใจหลัก” ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ธุรกิจ การวัดผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น ต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากธุรกิจอื่น เช่น การให้เช่า หรือการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการทำยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นทุกระดับในตลาด
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ มีอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองอย่างยิ่ง นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้การทำยอดขายได้มากจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่เป้าหมายสูงสุดของทุกธุรกิจคือการสร้างผลกำไร การมีรายได้มากแต่มีต้นทุนสูง หรือมีกำไรขั้นต้นต่ำ ย่อมไม่สามารถถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% แต่ยังคงอยู่ใน Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อำนาจซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่น
สำหรับปี 2567 สถานการณ์ยังคงคาดการณ์ได้ยากว่าจะเป็น “ปีทอง” ที่จะมีการพลิกฟื้นอย่างมีนัยสำคัญหรือไม่ มีความเป็นไปได้สูงว่าตลาดจะยังคงเผชิญกับความท้าทายที่คล้ายคลึงกับปีที่ผ่านมา บริษัทที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ จะต้องเป็นบริษัทที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ สามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว การมุ่งเน้นที่การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์ การบริหารต้นทุนอย่างเข้มงวด การเข้าใจความต้องการของลูกค้าในยุคปัจจุบัน และการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำพาองค์กรให้ก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าทุกวิกฤตย่อมมาพร้อมกับโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มองเห็นโอกาสในการปรับตัว พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และบริหารจัดการองค์กรได้อย่างมีประสิทธิภาพ โอกาสในการเติบโตและเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีอยู่เสมอ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อรับมือกับความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 เพื่อให้ธุรกิจของท่านเติบโตอย่างยั่งยืนและแข็งแกร่งยิ่งขึ้น อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
