วิเคราะห์เจาะลึก: สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้ที่ยืนหยัดและใครกำลังเผชิญความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น เป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและบทเรียนสำคัญให้กับผู้ประกอบการหลายราย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่อุตสาหกรรมกำลังจะทะยานขึ้น ตลาดกลับพบกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจว่า ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวที่แตกต่างของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่แท้จริงที่ผู้ประกอบการหลายรายกำลังเผชิญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่เคยมีผลงานแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 ซึ่งนอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: ใครคือผู้นำ และใครกำลังไล่ล่า?
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UU): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของผู้ชนะในกลุ่มนี้อาจมีการเปลี่ยนแปลง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินงานจริง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง นี่คือตัวเลขที่สะท้อนถึงความท้าทายอย่างแท้จริงในภาวะที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอย
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความท้าทายนี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทใหญ่ใน Top 10 เป็นอย่างมาก โดยมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง จากกลุ่มบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด
การแข่งขันด้านรายได้จากการขาย: ใครคือผู้นำตัวจริง?
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะตกลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงความสำเร็จในการเปลี่ยนจากการพัฒนาสู่การเก็บเกี่ยวผลตอบแทน
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวบ่งชี้ที่แท้จริงถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) กลับมายืนหนึ่งด้วยกำไรสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อม
ผลการดำเนินงานในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ การแข่งขันที่รุนแรง และต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ สามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีกระแสเงินสดที่มั่นคง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาศักยภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์จุดแข็งและจุดอ่อนของตนเอง รวมถึงการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในปี 2567 และปีต่อๆ ไป
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการยกระดับธุรกิจ หรือกำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทายของตลาดในปี 2567 นี้ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน.
