เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยความท้าทายและมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
ปี 2566 เป็นอีกปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ หลายฝ่ายคาดหวังการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้ช่วงไตรมาส 4 อันเป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงชวนให้ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างละเอียด โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าผู้เล่นรายใหญ่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงพื้นที่อื่นๆ ทั่วประเทศ สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เผยให้เห็นภาพรวมรายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 สถิตินี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลยิ่งกว่า เพราะมากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน ขณะที่ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าไม่มีบริษัทใดรอดพ้นจากแรงกดดันของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 ไปได้ทั้งหมด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566):
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
การพิจารณาจากรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนภาพที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การมองที่ “รายได้จากการขาย” จะทำให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการแปลงหน่วยลงทุนเป็นกระแสเงินสดจริง และบ่งชี้ถึงความสามารถในการดึงดูดผู้ซื้อในตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง และ คอนโดมิเนียมเปิดใหม่
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลจาก 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนว่าแม้แต่บริษัทชั้นนำก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายในการระบายสินค้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566):
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): การเติบโตที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากบริษัทที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว Central Pattana (CPN) ถือเป็นอีกบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายที่เริ่มเห็นผลิดอกออกผลในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควบคู่ไปกับการบริหารศูนย์การค้า ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างความมั่งคั่งให้กับผู้ถือหุ้นอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566):
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้แรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ปัจจัยลบที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และโอกาสสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นชัดเจนว่า ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการ ซึ่งเป็นเรื่องที่นักลงทุนและผู้ที่สนใจ ซื้อบ้านในกรุงเทพฯ หรือ ลงทุนคอนโด ควรทำความเข้าใจ:
สภาวะเศรษฐกิจมหภาค: การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มที่ การชะลอตัวของการบริโภคภายในประเทศ และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้ภาระการกู้ยืมของผู้บริโภคสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก
หนี้ครัวเรือนที่สูง: ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เป็นข้อจำกัดสำคัญต่อการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน
การเมืองและความไม่แน่นอน: ความผันผวนทางการเมืองในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้ง ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค
กฎระเบียบและการควบคุม: มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องพิจารณา
กำลังซื้อจากต่างชาติ: แม้จะมีความพยายามดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ แต่ปัจจัยภายนอก เช่น เศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัว และความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อกลุ่มนี้
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่มองการณ์ไกลและสามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดได้:
ความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาว: ความต้องการที่อยู่อาศัยพื้นฐานยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพและกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง
การปรับกลยุทธ์ของ Developer: บริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด การนำเสนอนวัตกรรม และการบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถรักษาความสามารถในการแข่งขันได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เฉพาะกลุ่ม (Niche Market): การมุ่งเน้นพัฒนาโครงการสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ, กลุ่มครอบครัวที่มองหาบ้านชานเมือง หรือโครงการเพื่อการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพ
การลงทุนระยะยาว: สำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว การพิจารณา ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ในทำเลที่มีการเติบโตของเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐานที่ดี ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ การตลาด และการบริหารจัดการ สามารถเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความแตกต่างได้
บทสรุปและมุมมองสำหรับปี 2567
ปี 2566 เป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อีกครั้ง อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนเหล่านี้ ไม่ใช่เพียงการประเมินผลลัพธ์ในอดีต แต่เป็นการสะท้อนถึงพลวัตของตลาดที่เราควรนำมาเป็นบทเรียนเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับอนาคต
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว และมีความแข็งแกร่งทางการเงินเพียงพอ ก็ยังมีโอกาสที่จะไม่เพียงแค่ “อยู่รอด” แต่ยังสามารถ “เติบโต” และสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนและค้นหาแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับเป้าหมายของคุณ
