ปี 2566: วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครรอด ใครร่วง? วิเคราะห์เจาะลึกรายได้และกำไร 41 บริษัทมหาชน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ท้าทายและน่าผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการหลายราย จากความคาดหวังที่สดใสจากการเติบโตต่อเนื่องในปี 2565 บรรยากาศที่เคย “take off” กลับค่อยๆ ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงดูไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมานัก
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญหน้ากับความผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์อันยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางพายุ
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพลวงตาแห่งการเติบโต
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง!
ความถดถอยที่ชัดเจนปรากฏในกลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบกับตัวเลขติดลบถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอดพ้นจากภาวะรายได้ติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์”
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ควรมองเพียงรายได้รวมเท่านั้น เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก การจัดอันดับ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งน่าตกใจที่ 30 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายที่ลดลง!
ความตกต่ำปรากฏชัดในบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่ากังวลคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ขึ้นอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: ดาวรุ่งพุ่งแรงแห่งวงการอสังหาฯ
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ถือเป็นสัญญาณบวกที่น่าสนใจสำหรับทิศทางธุรกิจของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะมากน้อยเพียงใด หากผลกำไรสุทธิเข้ากระเป๋าน้อย ก็ยังถือว่าไม่ใช่ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงสุด)
ปัจจัยหลัก: กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก สำหรับผู้ประกอบการ การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การขายให้เข้ากับกำลังซื้อของผู้บริโภค และการสร้างจุดเด่นของโครงการ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือกำลังมองหา บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ หรือ คอนโดมิเนียม ในทำเลศักยภาพ การวิเคราะห์ผลประกอบการของผู้พัฒนาโครงการต่างๆ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการประกอบการตัดสินใจ การทำความเข้าใจถึงความแข็งแกร่งทางการเงินและความสามารถในการบริหารจัดการวิกฤตของแต่ละบริษัท จะช่วยให้คุณเลือกสรร โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ทั้งในด้านการอยู่อาศัยและการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณมีทิศทางที่ชัดเจนและประสบความสำเร็จ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมวางแผนอนาคตที่มั่นคงบนเส้นทางแห่ง อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน
