ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย “ผู้ชนะตัวจริง” ปรากฏการณ์ที่ต้องจับตา
การดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 สะท้อนภาพความท้าทายที่ต่อเนื่องจากปี 2565 ที่เคยมีความหวังในการฟื้นตัว แต่กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ควรจะคึกคักตามฤดูกาล (ไฮซีซั่น) ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้ปี 2567 ยังคงต้องประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวมการชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การเปลี่ยนแปลงจะดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่กระจายตัวออกไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างหนัก มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตามรายได้รวมปี 2566: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 สามารถจัดอันดับได้ดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากหลายแหล่ง เช่น การให้เช่า หรือการบริหารจัดการทรัพย์สิน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก (Core Business) อย่างเต็มที่
สำหรับทั้ง 41 บริษัท การรวมรายได้จากการขายในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมากในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตามรายได้จากการขายปี 2566: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 สามารถจัดอันดับได้ดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ถือเป็นอีกหนึ่งดาวเด่นที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อน ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่กำลังเริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการดำเนินธุรกิจที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือผลลัพธ์สุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสภาวะกดดันที่ส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของอุตสาหกรรมโดยรวม
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตามกำไรสุทธิปี 2566: Land and Houses กลับมาผงาดอีกครั้ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อม
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น สภาพเศรษฐกิจโดยรวม นโยบายของภาครัฐ และกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงปัจจัยภายในของแต่ละบริษัทเอง
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน สามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด และนำเสนอบริการหรือผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานาน ผมเชื่อมั่นว่าการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างละเอียด การเข้าใจถึงพลวัตของตลาด และการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับผู้ประกอบการทุกท่านในการนำพาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการสร้างสรรค์ความสำเร็จให้กับธุรกิจของท่าน
