ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายและโอกาสในยุคแห่งการปรับตัว
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง หลังจากการคาดการณ์การฟื้นตัวที่สดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณการเติบโต ทว่า สภาวะตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาสำคัญของปี ก็ยังไม่สามารถผลักดันให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูไม่สดใสนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มและผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถปรับตัวรับมือกับความผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามการแข่งขันที่เข้มข้นนี้
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยเจาะลึกในมิติต่างๆ เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
รายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนภาพใหญ่ของการเติบโต
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูเหมือนไม่แตกต่างกันมากนัก แต่หากพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งน่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของธุรกิจหลัก
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าแรงกดดันในตลาดนั้นมีนัยสำคัญเพียงใด ทั้ง 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการระบายสินค้าคงค้างและการแข่งขันที่รุนแรง
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ก็มีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นได้ AP (Thailand) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาทไปอย่างน่าประทับใจ Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ซึ่งสามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยมีรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House และ Property Perfect อยู่ในอันดับ 9 และ 10 ตามลำดับ ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ 7,171 ล้านบาท ตามลำดับ
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อน สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผนวกเข้ากับธุรกิจค้าปลีกและไลฟ์สไตล์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของประสิทธิภาพ
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว ผลกำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการและการสร้างมูลค่าที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไร
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยทำกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ส่งผลให้มีกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน Supalai เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและโอกาสในอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 ที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกัน ก็มีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและสร้างสรรค์กลยุทธ์ที่ตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสอันดีในการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของแต่ละบริษัท การแข่งขันในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และ บ้านเดี่ยว ทั่วประเทศ ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการที่เน้นการพัฒนาโครงการคุณภาพที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่ การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
นอกจากนี้ การให้ความสำคัญกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในทำเลที่มีศักยภาพ การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building) และการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการบริหารจัดการและการตลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านมือสอง หรือต้องการ ขายบ้าน ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความรู้และประสบการณ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด
เราจะเห็นการปรับตัวในหลากหลายมิติ ทั้งการพัฒนาผลิตภัณฑ์ การบริหารการเงิน และกลยุทธ์การตลาด เพื่อรับมือกับความท้าทายนี้ และหากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่ใช่ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญ ที่พร้อมจะนำพาท่านก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสแห่งความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมั่นคง
