ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในปี 2566 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายที่เหนือความคาดหมาย หลังจากที่เคยมีความหวังจากการฟื้นตัวของโมเมนตัมในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่เคย ซึ่งสัญญาณดังกล่าวได้ส่งต่อไปยังปี 2567 โดยที่ภาพรวมยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และมองหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะตลาดที่ยากลำบากนี้
รายได้รวม: ภาพรวมทรงตัว แต่ภายในมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความผันผวนและความแตกต่างของผลการดำเนินงานในแต่ละองค์กร
บริษัทบางแห่งประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม… แต่ตัวเลขนี้ซ่อนอะไร?
เมื่อเจาะลึกในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เหนือกว่า AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็น SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Grand Canal Land) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: เกณฑ์วัดผลงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งไม่ได้สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง
หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่เห็นได้ชัดเจนคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ขึ้นนำในสมรภูมิด้านรายได้จากการขาย… สวนกระแสความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ได้ อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
สุดท้าย แต่ไม่ท้ายสุด การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ ไม่ได้อยู่ที่การขายได้มากเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถในการทำกำไรและเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัท ที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ… ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถสร้างกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันอันดับหนึ่งนี้คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 คือ Supalai (SPALI) ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นความท้าทาย
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 จาก 41 บริษัทที่ได้ทำการรวบรวมไว้ โดยคาดการณ์ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมนี้
ในสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ การปรับกลยุทธ์ให้เท่าทัน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไป
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น ในการรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้นได้
ถึงเวลาแล้วที่ท่านจะเจาะลึกกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับท่านในปี 2567!
