วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย การปรับตัวคือหัวใจสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของศักยภาพและความยืดหยุ่นของอุตสาหกรรมที่เคยรุ่งโรจน์ จากความคาดหวังถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งในปี 2565 ทว่าภาพจริงกลับเป็นเรื่องราวที่ต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ประสบกับภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงเวลาปกติของอุปสงค์ที่มักจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ท้าทายไม่แพ้ปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ บริษัทใดบ้างที่สามารถบริหารจัดการและก้าวผ่านอุปสรรคต่างๆ ไปได้ และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมลดลงเล็กน้อย แต่ความท้าทายกระจายตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวางในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง พบว่าหลายแห่งมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในเรื่องเสถียรภาพ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) นำโด่งด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 รายชื่อที่ปรากฏสะท้อนถึงการแข่งขันที่ดุเดือด:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทชั้นนำหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อมองเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
รวมทั้ง 41 บริษัทที่ถูกรวบรวมข้อมูล สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ทั้งสิ้นประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้ส่งผลต่อบริษัทต่างๆ อย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาดก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงการลดลงของรายได้จากการขายได้ที่ -2% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่แข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และไลฟ์สไตล์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะมีความสำคัญ แต่การบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายเพื่อให้เกิด กำไรสุทธิ ที่มีประสิทธิภาพ คือสิ่งที่จะตัดสินผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะ ขาดทุนสุทธิ ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และมากกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่ปัจจัยพิเศษมีผลต่ออันดับ
สำหรับการจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่ออนาคต
ข้อมูลที่นำเสนอสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งการเผชิญความท้าทายครั้งใหญ่ จากปัจจัยภายในและภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และต้นทุนทางการเงิน แนวโน้มในปี 2567 ยังคงคาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่อยู่ในวงการมานาน สิ่งสำคัญที่สุดที่ผมได้เห็นคือ บริษัทที่สามารถยืนหยัดได้ มักเป็นบริษัทที่มี กลยุทธ์ที่ชัดเจน มีการบริหารจัดการความเสี่ยงที่ดี เน้นคุณภาพและความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ สามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว และมี สภาพคล่องทางการเงินที่แข็งแกร่ง เพื่อรองรับความผันผวน
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในปี 2567 นี้ การทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์คู่แข่ง และการวางแผนกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากคุณคือผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดเช่นนี้ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวิเคราะห์ศักยภาพและความเสี่ยงในการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณสู่ก้าวต่อไป
