ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังจากการเติบโตอย่างต่อเนื่องที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับตาลปัตร ส่อเค้าชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์นี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่หลายคนตั้งคำถามถึงแนวโน้มการปรับตัวของตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มาโดยตลอด เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด คือ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว การกระจายตัวของผลลัพธ์
เมื่อประเมินจากตัวเลขรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในอัตราที่สูงกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การขับเคลื่อนด้วยรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในโลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับผลกระทบจากการบันทึกรายได้จากส่วนงานอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะช่วยให้เราเห็นภาพศักยภาพในการสร้างยอดขายและการแข่งขันของแต่ละบริษัทได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่า มียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand ผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย: การพลิกโผและการยืนหยัด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP Thailand (AP): ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): ตามมาติดๆ ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของยอดขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI): ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้จะมียอดขายลดลง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอที่อันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) สมควรได้รับการกล่าวถึงเป็นพิเศษ จากการเดินหน้าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนได้อย่างน่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการและประสิทธิภาพ
ท้ายที่สุดแล้ว ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” เพราะแม้จะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้ไม่ดีพอ ผลตอบแทนที่เข้ากระเป๋าก็ย่อมไม่คุ้มค่า
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ: การยืนหยัดของผู้นำ
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): ครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้มาจากการบันทึกกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): ตามมาติดๆ ที่อันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC): ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวและความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานที่ได้วิเคราะห์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เฉียบคมจากผู้ประกอบการทุกราย การแข่งขันที่รุนแรง สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทุกบริษัทต้องจับตา
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด ในปี 2567 นี้ เราจะยังคงติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มที่น่าสนใจแก่ทุกท่านต่อไป
หากท่านกำลังมองหาแนวทางในการสร้างความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยนำพาธุรกิจของท่านไปสู่เป้าหมาย
