บทวิเคราะห์เจาะลึก: ความท้าทายและชัยชนะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – การประเมินผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยบททดสอบอันเข้มข้นสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมอันดีงามของปี 2565 แต่ภาพรวมกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง การเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการลงทุน ประกอบกับปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน ได้สร้างแรงกดดันอย่างมหาศาล จนกระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังไว้ได้ ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมอย่างละเอียดเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดอันท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่หลีกเลี่ยงได้ยาก
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังประสบกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำยอดขายจากโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งนี้สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท โดยมีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษั ทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมักจะรักษาอันดับต้นๆ ไว้ได้ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงการลดลงของรายได้จากการขายได้ โดยติดลบเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าพิจารณาคือ ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายลดลง แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายติดลบ
Top 10 ผู้ครองรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายได้สูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท สามารถกลับมาทวงคืนอันดับ 1 ได้อย่างแข็งแกร่ง
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท แม้จะพลาดอันดับ 1 ไป แต่ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายอยู่ที่ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
ผลกำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะทำยอดขายได้ดีเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็อาจไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งนี้ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์ผู้ทำกำไรสูงสุดท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถสร้างกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีการจัดอันดับที่น่าสนใจ:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ โดยมีปัจจัยหลักมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทรัสต์ หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไป: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็มีผู้ประกอบการที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้เช่นกัน การวิเคราะห์นี้จัดทำขึ้นโดย Property Mentor เพื่อให้ผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ได้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงชี้ให้เห็นว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจ นโยบายภาครัฐ ความต้องการของผู้บริโภค และการแข่งขันที่สูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสำเร็จ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการ หรือนักลงทุน ที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทายในตลาด อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการค้นหาโอกาสในการลงทุนที่ใช่ในสภาวะตลาดปัจจุบัน การวิเคราะห์เชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ จะเป็นเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จ อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล และร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน
