ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง แม้จะเริ่มต้นด้วยความคาดหวังต่อโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 อันเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป เมื่อภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ดังกล่าวก็ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของธุรกิจอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่าผู้เล่นรายใดสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้นำที่แท้จริงในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
การวิเคราะห์ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับผลกระทบด้านรายได้ที่ชัดเจน
มีหลายบริษัทที่รายงานผลประกอบการด้านรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บางแห่งติดลบในอัตราที่สูงถึง 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่โดดเด่น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับการหดตัวในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดนำ
เมื่อพิจารณารายได้รวมของ 10 บริษัทชั้นนำในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถทำรายได้รวมสูงสุดถึง 39,082 ล้านบาท โดยเติบโต 12% แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai รักษาสถานะในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับที่ 7 คือ Univentures (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับที่ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับที่ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และอันดับที่ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกจากแหล่งอื่นๆ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และลำดับจึงมีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กลุ่มบริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้จากการขาย
ในกลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อาทิ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่ากังวลคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) สามารถกวาดรายได้จากการขายรวมไปได้ 36,927 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แซงหน้าแสนสิริ ที่เข้าป้ายในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับที่ 6 คือ Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับที่ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาแบบเงียบๆ แต่ก็สามารถติดอันดับในเกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) สู่การเติบโตที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นและน่าจับตา คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุด แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้จำนวนมาก แต่หากกำไรสุทธิที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH ขึ้นเป็นอันดับ 1 คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดย Supalai เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียวในอันดับที่ 3 แสนสิริ อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับที่ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างไม่มากนัก Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana อยู่ในอันดับที่ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะต่อเนื่องไปในปี 2567 ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเผชิญหน้ากับปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค เช่น ภาวะเศรษฐกิจโดยรวม อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่ชัดเจน สามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่ผู้ที่ต้องการเข้าใจภาพรวมของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” อย่างลึกซึ้ง ผมขอเชิญชวนทุกท่านร่วมพูดคุยและแลกเปลี่ยนมุมมองเพื่อหาแนวทางสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนต่อไป
ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาและวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย!
