เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ผู้เล่นรายใหญ่เผชิญความท้าทาย นักลงทุนควรมองหาโอกาสที่ไหน?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่จะเติบโตอย่างต่อเนื่องตามโมเมนตัมของปี 2565 ที่วงการเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่กลับกลายเป็นว่า ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์นี้ได้ลุกลามมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในฐานะนักวิเคราะห์และที่ปรึกษาในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ยอดรวมลดลงเล็กน้อย แต่การกระจายตัวของผลประกอบการน่ากังวล
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบภาพที่น่ากังวลใจอย่างยิ่ง เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้บ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่หลายบริษัทกำลังเผชิญอยู่ ไม่ใช่เพียงแค่ภาพรวมตลาดที่ชะลอตัว แต่การแข่งขันที่สูงขึ้นและการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพกลายเป็นปัจจัยชี้ขาด
บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ติดลบประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่พ้นจากภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม แต่ภาพรวมการขายเป็นอย่างไร?
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลงานที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหัวใจสำคัญ เพราะในบางครั้ง รายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากการขายสินทรัพย์อื่น ๆ หรือการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าในปี 2566 มียอดรวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ถดถอยนี้เห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำยอดขาย แต่การเติบโตของรายได้จากการขายต้องจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลประกอบการโดดเด่นอย่างยิ่ง คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจค้าปลีกและศูนย์การค้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่เป้าหมายสูงสุดของทุกธุรกิจคือการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลเมื่อพบว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และมากกว่าครึ่งหนึ่ง หรือกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ แต่เบื้องหลังมีดีลพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
เป็นที่น่าสังเกตว่า Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก เหตุผลสำคัญมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีดีลพิเศษนี้ ศุภาลัยอาจจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับนักลงทุนที่ชาญฉลาด
จากภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว การแข่งขันที่เข้มข้น และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนส่งผลกระทบต่อตลาด
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ชัดเจน บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดได้อย่างรวดเร็ว สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังเผชิญความท้าทาย หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในสภาวะปัจจุบัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ตรงและความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม และก้าวข้ามผ่านทุกอุปสรรคไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนได้
เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจของท่าน เพื่อช่วยปลดล็อกศักยภาพสูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาส ท่ามกลางความท้าทายของปี 2567 นี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์เฉพาะบุคคล
