วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งปัจจัยดังกล่าวเริ่มส่งสัญญาณก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาร้อนแรงได้ ส่งผลให้สถานการณ์ในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลชั้นนำ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย และใครคือผู้ที่ประสบปัญหาอย่างหนัก
ภาพรวมรายได้: ท่ามกลางเม็ดเงินหมื่นล้านที่ลดลง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท คิดเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด พบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างน่าใจหาย
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ เห็นได้จากตัวเลขที่ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน ในขณะที่ Raimon Land (RML) มีรายได้หดหายไปถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่ถือเป็นเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด ยังมีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม: ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ประจำปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยก็ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Universal Utility (UU) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากเราต้องการวัดผลงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ กันอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายโดยตรงสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและระบายโครงการสู่ตลาด
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่ามีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่าตกใจเห็นได้จากการที่ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม กลับมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) อันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในตลาดที่แข่งขันสูง
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
อันดับ 1: AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
อันดับ 2: Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
อันดับ 3: Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4: SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%
อันดับ 5: Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6: Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8: Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท
อันดับ 9: Quality Houses (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10: Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไร: บทเรียนจากความสามารถในการบริหารจัดการ
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
อันดับ 1: Land and Houses (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH ยังคงสามารถทำกำไรสูงสุดได้ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
อันดับ 3: AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4: Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
อันดับ 5: Origin Property (ORI) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6: SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7: Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 8: Pruksa Holding (PSH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัว
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและมองเห็นทิศทางที่ชัดเจน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะพาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ก้าวผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาการปรับกลยุทธ์ธุรกิจของคุณในสภาวะตลาดปัจจุบัน การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง หากคุณต้องการคำแนะนำเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจากทีมงานผู้มีประสบการณ์ของเรา
