แดนสนธยาของอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิเคราะห์ผลประกอบการปี 2566 และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่มอบบทเรียนอันล้ำค่าและท้าทายความคาดหวังของใครหลายคน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งหลายฝ่ายประเมินว่าจะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนยาวนานไปถึงช่วงไฮซีซั่นปลายปี 2566 และดูเหมือนว่าสภาวะดังกล่าวจะส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 โดยที่ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยมีเป้าหมายเพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่แพร่กระจายทั่วทั้งอุตสาหกรรม
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูเหมือนไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น นั่นคือ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็ประสบปัญหาในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดนำรายได้รวม, AP (Thailand) ชนะขาดในรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณารายชื่อ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมีอัตราการเติบโต 12% ซึ่งเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (S) ในอันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการดำเนินงานอื่น ๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ตลอดทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจอย่างยิ่ง คือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในบางมิติ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ได้เลื่อนขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลประกอบการที่น่าประทับใจ ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของประสิทธิภาพการบริหาร
แม้ว่ายอดขายจะดูดี หรือมีการเติบโต แต่หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้มากพอ ก็ไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นที่หนึ่งด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่ใช่ปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสู่อนาคต
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมนี้กำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก สำหรับใครที่จะสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด คงต้องติดตามกันต่อไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงจุดแข็ง จุดอ่อน และกลยุทธ์ที่บริษัทชั้นนำใช้ในการฝ่าฟันวิกฤต จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจและวางแผนสำหรับอนาคต
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบว่ากลยุทธ์ใดจะเหมาะสมที่สุดสำหรับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามาเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณในโลกของอสังหาริมทรัพย์
