สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ทิศทาง รายได้ และกำไรของบริษัทจดทะเบียน – ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษในแวดวงตลาดทุนไทย ผมขอย้อนภาพรวมธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่บรรดานักพัฒนาโครงการต่างๆ ต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้านอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หลังจากการคาดการณ์การเติบโตที่สดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดหวัง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงเก็บเกี่ยวรายได้ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น ส่งผลให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 ยังคงต้องลุ้นกันต่อไป
Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลกำไรท่ามกลางความท้าทายนี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์: การชะลอตัวที่กระจายวงกว้าง
ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่เข้าข่ายการสำรวจทั้ง 41 ราย สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างใน ภาคอสังหาริมทรัพย์
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้มากที่สุด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในระดับกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN และ ESTAR ที่ติดลบถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ได้แก่ LH, AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่น ผงาดนำ AP (Thailand) เพียงเล็กน้อย
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) เพียงเล็กน้อยที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทจำนวนไม่น้อยในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาสนับสนุน แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่แตกต่างออกไป
สำหรับรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท รวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้จากการขาย อันดับ 1
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรฐานสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่หัวใจหลักของความสำเร็จทางธุรกิจที่แท้จริง คือ กำไรที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งในแง่กำไรสูงสุด ท่ามกลางผลประกอบการที่ผันผวน
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมถึง 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรในปีนี้ไป 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะได้ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง แสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 อย่างชัดเจน การลดลงของรายได้รวมและรายได้จากการขาย รวมถึงกำไรสุทธิ บ่งชี้ถึงปัจจัยลบต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากเหล่านี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานได้ดี แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความแข็งแกร่งของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในระยะยาว
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้ที่ยังไม่สามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างทันท่วงที การติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ จะยังคงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ที่เกี่ยวข้องใน วงการอสังหาริมทรัพย์
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกวิเคราะห์แนวโน้ม กลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสม หรือการประเมินศักยภาพของโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพมหานคร หรือเมืองสำคัญอื่นๆ ของประเทศไทย เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำและคุ้มค่าที่สุดในปี 2567 นี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและบริการที่ครอบคลุมจากผู้เชี่ยวชาญของเรา.
