ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกการเงินของ 41 บริษัทมหาชน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายและซับซ้อนอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่เคยตั้งไว้ว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามนั้น ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยมีปัจจัยหลายประการเข้ามาเกี่ยวข้อง ทั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์เช่นนี้ได้ส่งต่อความไม่แน่นอนมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์บนตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความได้เปรียบ หรือแม้กระทั่งก้าวขึ้นมาเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
ผลประกอบการภาพรวม: รายได้รวมที่ชะลอตัว สะท้อนความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
จากการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าภาพรวมดูน่ากังวลยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นประมาณ 61% ของจำนวนทั้งหมด ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีตัวเลขใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ติดลบ -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาดมายาวนาน ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น การวิเคราะห์ 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ AP (Thailand)
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้รวมไว้ได้ โดย Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท พร้อมกับการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่เข้ามาเป็นอันดับสอง ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับหกถึงสิบ ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น หรือรายการพิเศษ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 บริษัท หรือเกือบ 73% ของทั้งหมด ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำกลับมาได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับสามได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ได้ในอันดับหก ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับแปด Quality House (QH) เข้ามาในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลลัพธ์สุดท้ายที่แท้จริง
ในที่สุด ผลลัพธ์ที่สำคัญที่สุดของการดำเนินธุรกิจย่อมอยู่ที่ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) เนื่องจากเป็นการวัดความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่จับต้องได้ และสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่าย แม้บริษัทจะมียอดขายสูง แต่หากมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ: ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่ตามติด
แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยในปี 2566 ทำกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลประกอบการคือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษราว 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับสาม ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) โชว์ผลงานการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ขึ้นมาอยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียดในอันดับเจ็ด Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับแปด Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและแนวโน้มในอนาคต
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจนี้กำลังเผชิญในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง, และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว, บริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, และสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ วางแผนการดำเนินงานอย่างรัดกุม และมุ่งเน้นการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันอย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการวางกลยุทธ์เพื่อก้าวผ่านความท้าทายในปี 2567 การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและนำไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในอนาคต
