บทวิเคราะห์เจาะลึก: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
ปี 2566 ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่ท้าทายที่สุดสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่จะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกที่จุดประกายขึ้นในช่วงปลายปี 2565 ตลาดกลับพบเจอแรงชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงเวลาที่ปกติแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์มักคึกคัก แต่สัญญาณการฟื้นตัวที่รอคอยก็ยังไม่ปรากฏให้เห็นชัดเจน จนล่วงเลยมาถึงต้นปี 2567 ความรู้สึกของการเผชิญหน้ากับสภาวะตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอนก็ยังคงอยู่
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์คลุกคลีในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิธุรกิจนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการถดถอยที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัทจะพบว่า สัดส่วนบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท บ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็ประสบปัญหาในลักษณะเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และปริมณฑล ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (ซึ่งรวมกิจการกับ Grand Unity Development) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate PCL (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานอย่างรอบด้าน ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากแหล่งรายได้อื่นๆ เช่น การให้เช่า หรือการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและจำหน่ายโครงการ ที่อยู่อาศัย ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: ความสามารถในการเจาะตลาดและตอบโจทย์ผู้บริโภค
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในเชิงบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House PCL (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect PCL (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างต่อเนื่อง ปี 2566 เป็นปีที่ CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและตอบสนองความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
ในท้ายที่สุด สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขาย แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่บริษัทสามารถทำได้ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้านกำไรสุทธิ: กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีศักยภาพที่จะเป็นอันดับ 1 ในปีนี้
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House PCL (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท อย่างฉิวเฉียด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มอนาคต: ก้าวข้ามความท้าทาย สู่โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
บทสรุปจากผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ สะท้อนภาพรวมตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความเชี่ยวชาญและกลยุทธ์ที่เหนือชั้นในการบริหารจัดการต้นทุน การปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลาย
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังมองหาผู้พัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีศักยภาพในการขับเคลื่อนธุรกิจภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ การทำความเข้าใจในปัจจัยขับเคลื่อนตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย แนวโน้มราคาที่ดิน และนโยบายภาครัฐ จะช่วยให้สามารถวางแผนและคว้าโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 นี้ได้อย่างมั่นคง
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการยกระดับกลยุทธ์การดำเนินงาน หรือกำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ เราขอเชิญชวนให้ท่านเข้าร่วมเวทีเสวนา “Future of Thai Real Estate 2025” ที่จะจัดขึ้นในเดือนมีนาคม 2567 ณ ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เพื่อรับฟังข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญชั้นนำ และสร้างเครือข่ายพันธมิตรทางธุรกิจที่จะนำพาองค์กรของท่านก้าวสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน.
