บทสรุปผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ท่ามกลางความคาดหวังที่สูงลิ่วจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่อง จนถึงช่วงท้ายปี และส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สภาพการณ์เช่นนี้ย่อมทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดบ้างที่สามารถยืนหยัดและก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในภาวะเช่นนี้
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานอย่างละเอียดตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมของการปรับตัว ความสามารถในการบริหารจัดการ และกลยุทธ์ที่นำไปสู่ความสำเร็จหรือความท้าทายของแต่ละบริษัทในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ผันผวน
ภาพรวมผลประกอบการ: รายได้รวมที่ชะลอตัว การแข่งขันที่เข้มข้น
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ได้รับการสำรวจ สะท้อนถึงภาวะตลาดที่เผชิญแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจซ่อนเร้นความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในระดับรายบริษัท เมื่อพิจารณาลงไปถึงระดับบุคคล พบว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ปรับตัวลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักหน่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN และ CGD ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% การปรับตัวลดลงในระดับนี้บ่งชี้ถึงปัญหาที่อาจเกี่ยวข้องกับปัจจัยหลายประการ ตั้งแต่การชะลอตัวของกำลังซื้อ, การแข่งขันที่สูงขึ้น, ไปจนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและการส่งมอบโครงการ
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้เน้นย้ำให้เห็นว่า การแข่งขันในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และบ้านจัดสรรในเมืองหลักนั้นมีความเข้มข้นสูง และไม่มีใครสามารถอยู่นอกเหนือแรงกดดันของตลาดได้
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม: 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ในขณะที่ Supalai ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
ในขณะที่รายได้รวมสะท้อนถึงภาพรวมของบริษัท แต่การวัดผลงานที่แท้จริงในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวล
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังรายงานรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด บ้านจัดสรรระดับหรู และโครงการที่อยู่อาศัยอื่นๆ
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย: 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมายืนตำแหน่งผู้นำอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยเฉือน Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาทไปได้เล็กน้อย อย่างไรก็ตาม Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับสามไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และแนวสูง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด: 7,495 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ตามมาในอันดับ 3 อย่างเฉียดฉิว Sansiri รายงานกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% เมื่อเทียบกับปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับอนาคต: การปรับตัวคือกุญแจสำคัญ
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปีแห่งความท้าทาย ที่ต้องการการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เฉียบคม การชะลอตัวของเศรษฐกิจ, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นกัน ผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และมีกลยุทธ์การขายและการตลาดที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่มีโอกาสอยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
การเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงแต่ช่วยให้เราเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบันของตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ และภูมิภาคอื่นๆ แต่ยังเป็นแนวทางสำคัญสำหรับนักลงทุน, ผู้บริโภค, และผู้ประกอบการ ในการตัดสินใจและวางแผนสำหรับอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 เพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จ
