วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ส่องผลประกอบการ 41 บิ๊กบริษัท รับมือความท้าทาย ฉบับปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดนี้มานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญของความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายราย แม้จะมีความคาดหวังเชิงบวกจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังจะทะยาน แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยลบหลายประการ ตั้งแต่สถานการณ์ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนต่อเนื่องไปถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และดูเหมือนว่าความท้าทายนี้จะยังคงต่อเนื่องไปจนถึงปี 2567
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านปีที่ท้าทายนี้ไปได้ด้วยผลงานที่โดดเด่น
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบวงกว้าง
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การปรับลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อวงกว้างของตลาด
เราเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการปรับลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ทะยานสู่แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 คือ AP Thailand (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UWC (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ความสำคัญที่แท้จริงของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจที่เน้นการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้กับผู้บริโภคโดยตรง เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างเช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP Thailand ผงาดที่ 1 ด้านรายได้จากการขาย กวาด 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP Thailand (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งจากแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นอย่าง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและการตอบรับที่ดีจากตลาด
การบริหารจัดการกำไร: หัวใจสำคัญสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายที่สูงเพียงใด หากสามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง การบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ เป็นกุญแจสำคัญสู่การสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะปรับลดลงก็ตาม เหตุผลหลักมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดย ศุภาลัย เฉือนเอาชนะ AP Thailand (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ในอันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แม้ Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 จะมีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แต่กำไรกลับลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ซึ่งเฉือนเอาชนะ Quality House (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบเจ็บๆ คันๆ อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสในการเติบโต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มนี้คาดว่าจะยังคงต่อเนื่องไปในปี 2567 ซึ่งจะเป็นอีกปีที่ยากยิ่ง
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มานาน ผมมองว่า ความสำเร็จในปี 2567 จะไม่ได้วัดกันที่ขนาดของบริษัท หรือการมีโครงการจำนวนมากเท่านั้น แต่จะวัดกันที่ความสามารถในการปรับตัว ความเข้าใจในความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การมองหาโอกาสในตลาดใหม่ๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties) หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์เทรนด์ Health & Wellness ก็จะเป็นปัจจัยสำคัญ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างละเอียด เช่นเดียวกับที่ Property Mentor ได้นำเสนอ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ การทำความเข้าใจถึงงบการเงินที่แท้จริง ความสามารถในการสร้างรายได้จากการขายที่แข็งแกร่ง และที่สำคัญที่สุดคือ การบริหารจัดการกำไรอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
หากคุณคือผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ หรือนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเพื่อตัดสินใจการลงทุนครั้งสำคัญ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำเสนอข้อมูลและแนวทางที่จะช่วยให้คุณก้าวข้ามผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไปในปี 2567 นี้ อย่ารอช้า ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่จะเป็นประโยชน์สูงสุดต่อธุรกิจและพอร์ตการลงทุนของคุณ
