ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัว ท้าทาย และการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยอาศัยโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 กลับกลายเป็นว่าตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของตลาดในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มที่ไม่สดใสนั้นก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
เพื่อประเมินสถานการณ์และทำความเข้าใจผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงความสามารถในการรับมือกับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการระบุผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันเป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนที่น่ากังวลคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ยากลำบากเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) ติดลบ 22%, และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ติดลบ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ความท้าทายที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงแก่นแท้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาเสริม เช่น การขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากธุรกิจอื่น ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และยิ่งไปกว่านั้น คือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความยากลำบากในการกระตุ้นยอดขายในตลาดปัจจุบัน
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏขึ้นในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development มีรายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำตลาด กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% การที่บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่กดดันอย่างแท้จริง
ยิ่งเจาะลึกเข้าไปในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด เราพบว่ามีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้แต่ผู้เล่นที่แข็งแกร่งที่สุดในตลาด ก็กำลังเผชิญกับความท้าทายในการรักษาฐานรายได้จากการขาย
ผู้ชนะตัวจริง: การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้สูงสุด ปี 2566
แม้ว่าภาพรวมจะชะลอตัว แต่ยังมีผู้ที่สามารถทำผลงานได้อย่างโดดเด่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านรายได้จากการขาย:
AP (Thailand) (AP): ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดรวม 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการโครงการและการตอบสนองความต้องการของตลาด
Sansiri (SIRI): ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI): ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ Land and Houses (LH) ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่น
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทอื่นๆ ที่น่าจับตา อาทิ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าสำหรับธุรกิจคือ “กำไรสุทธิ” เพราะนั่นคือเงินที่จับต้องได้และสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและความสามารถในการทำกำไรขององค์กร
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ รวมถึงกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses (LH) ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
แม้ว่าภาพรวมผลประกอบการจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ยังมีผู้ที่สามารถสร้างกำไรได้อย่างน่าประทับใจ:
Land and Houses (LH): ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้อย่างเหนียวแน่น โดยสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง สาเหตุหลักมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลประกอบการในปีนี้
Supalai (SPALI): ตามมาในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างหวุดหวิด ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): แสดงการเติบโตแบบก้าวกระโดดด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42%
Origin Property (ORI): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
แนวโน้มและทิศทาง: ปี 2567 และความคาดหวังในการปรับตัว
ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบาก และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีแห่งความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว ยืดหยุ่น และมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถเอาตัวรอดและเติบโตได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน รวมถึงการสร้างสรรค์นวัตกรรมและการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินธุรกิจ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทไปสู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจในการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากผู้พัฒนาหลายรายอาจมีโปรโมชั่นที่น่าสนใจเพื่อกระตุ้นยอดขาย อย่างไรก็ตาม การศึกษาข้อมูลและเปรียบเทียบข้อเสนอต่างๆ อย่างรอบคอบ ยังคงเป็นสิ่งจำเป็น
การเดินทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องติดตามอย่างใกล้ชิด และเราจะคอยวิเคราะห์และนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเพื่อเป็นประโยชน์แก่ทุกท่านที่เกี่ยวข้องต่อไป
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับการปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.
