วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ยักษ์ใหญ่สั่นคลอน ใครคือนักสู้ตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะพุ่งสูงขึ้นจากการฟื้นตัวอันแข็งแกร่งที่เริ่มเห็นสัญญาณในปี 2565 ทว่า ภาพรวมตลาดกลับไม่เป็นไปตามที่ฝัน เศรษฐกิจไทยเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ จนต่อเนื่องยาวนานมาถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่เคยคึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และความท้าทายนี้ยังคงส่งต่อมายังปี 2567 โดยไม่มีทีท่าว่าจะคลี่คลายลงโดยง่าย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบศตวรรษ (หมายถึง 10 ปี) ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งช่วงบูมที่น่าตื่นเต้น และช่วงหักเหที่บีบให้ทุกบริษัทต้องปรับตัวเพื่อเอาชีวิตรอด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าในปี 2566 ที่ผ่านมา แต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางมรสุมนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่น่ากังวลของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
การวิเคราะห์ข้อมูลรวม 41 บริษัท พบว่า รายได้รวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากที่บริษัทส่วนใหญ่กำลังเผชิญ
บริษัทที่เผชิญกับแรงกระแทกอย่างหนัก ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่น่าตกใจราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นเสาหลักของวงการ ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะตลาดที่ถดถอย โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
The Champion of Revenue: Sansiri Leads the Pack
ท่ามกลางภาพรวมที่ดูไม่สดใสนัก Sansiri (SIRI) คือบริษัทที่โดดเด่นที่สุด สามารถทำรายได้รวมสูงสุดถึง 39,082 ล้านบาท และเติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
หากจะวัดกันที่ผลงานการดำเนินงานที่แท้จริง “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะรายได้รวมอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการโดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักของแต่ละบริษัท
โดยรวมแล้ว 41 บริษัท สามารถทำ รายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) reigns supreme in Sales Revenue
ในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขายอีกครั้ง ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายของ Sansiri จะลดลง แต่ก็ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นที่ 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: Rising Star in Property Development
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) หลังจากการขยายไลน์ธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์
Profitability: The Ultimate Measure of Success
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่จะบอกว่าบริษัทใดคือผู้ที่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง เพราะการทำธุรกิจให้มีกำไร คือหัวใจของการอยู่รอดและเติบโตในระยะยาว
ในปี 2566 41 บริษัท มี กำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นกังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses leads in Net Profit, but the gap is narrowing
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำในด้าน กำไรสุทธิสูงสุด ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลกำไรในปีนี้ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนของตลาด นักลงทุนและผู้ที่สนใจใน อสังหาริมทรัพย์ไทย ควรมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างรอบคอบ และศึกษาปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัทอย่างละเอียด การทำความเข้าใจ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ และการประเมิน ศักยภาพการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาหนทางในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวผ่านความท้าทาย หรือนักลงทุนที่ต้องการค้นหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน ในปี 2567 นี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ หรือการเข้าร่วมสัมมนา “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่ให้ข้อมูลเชิงลึก อาจเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อพิชิตเป้าหมายของคุณ
