วิเคราะห์เจาะลึก: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้คว้าชัยท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสูงลิ่วที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 สถานการณ์กลับตาลปัตรเมื่อตลาดเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมยังคงสะท้อนถึงความท้าทายที่ไม่ได้แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor ถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้เราเข้าใจถึงผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้รวมจะมีความสำคัญ แต่การวิเคราะห์รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะช่วยให้เราเห็นภาพความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ซึ่งอาจบิดเบือนภาพรวมที่แท้จริงได้
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์ที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่พบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวเข้าสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้างผลกำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้จะถดถอย
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงอย่างมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ทำผลงานได้โดดเด่นด้วยกำไรที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% เป็น 5,846 ล้านบาท คว้าอันดับ 4 Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่ และแนวโน้มในปี 2567 ก็น่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นกัน การแข่งขันที่สูงขึ้น ควบคู่ไปกับปัจจัยมหภาคที่ยังไม่แน่นอน ทั้งอัตราดอกเบี้ย นโยบายรัฐ และกำลังซื้อของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางของตลาด
ในภาวะเช่นนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ สามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และที่สำคัญ มีการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังตัดสินใจเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีศักยภาพ การวิเคราะห์ผลประกอบการเหล่านี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการประเมิน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งกำลังงัดกลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อรับมือกับสถานการณ์ คุณสามารถศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อค้นหาโอกาสและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณได้แล้ววันนี้
