บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางที่น่าจับตามองในปี 2567
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นี้ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดที่เราเคยเผชิญ หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปลายปี 2565 จะต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 กลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะคึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบางที่ซ่อนอยู่
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลงอย่างมีนัยสำคัญในด้านรายได้รวมนั้นมีอยู่หลายราย ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึงราว -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาไม่แพ้กัน โดยมีรายได้ลดลง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม ด้วยการเติบโตที่แข็งแกร่ง
ท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างทรงตัว แสนสิริ (SIRI) กลับสามารถทำผลงานได้อย่างโดดเด่น โดยคว้าตำแหน่งแชมป์รายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% ทำให้แซงหน้า AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Corporation (UV) 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการทำตลาดจริง
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การวัดผลด้วย “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายโครงการโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำยอดขายจากการขาย ด้วยกลยุทธ์ที่เฉียบคม
AP (Thailand) กลับมาแสดงความเป็นผู้นำในด้านยอดขายจากการขายอีกครั้งในปี 2566 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทำให้แซงหน้า Sansiri ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ก็ตาม Supalai ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation สร้างความประหลาดใจด้วยการก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะปรับตัวลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง -24% โดยมีรายได้รวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มักจะติดอันดับ Top 10 อย่างสม่ำเสมอด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่งดงาม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
ผลกำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความยั่งยืนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมียอดขายที่สูงเพียงใด หากไม่สามารถสร้างกำไรสุทธิได้อย่างมีนัยสำคัญ ธุรกิจก็ยากที่จะเติบโตได้อย่างยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses คว้าแชมป์กำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ทำกำไรได้สูงคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รวมมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากปราศจากปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ นอกจากนี้ AP (Thailand) ก็ยังคงทำผลงานได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% Origin Property ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ในอันดับ 6 เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ของเจ้าสัวน้ำเมาอยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและทิศทางอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์นี้ ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญในปี 2566 ปี 2567 นี้ ยังคงเป็นอีกปีที่คาดว่าจะเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ความสามารถในการปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การติดตามผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้อย่างใกล้ชิด รวมถึงการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจและแนวโน้มของตลาด จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุน
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน คอนโด หรือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และ การจัดการอสังหาริมทรัพย์ เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและผู้ช่วยของท่านในทุกขั้นตอน เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและบรรลุเป้าหมายทางการเงินของท่านได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญตัวจริงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
